文稿解读|《关于加强房地产开发项目全过程“闭合式” 监管的工作方案》政策解读

一、出台背景及必要性

近年来，由于部分开发企业开发经营行为不规范，出现了开发项目规划不合理、违反规划建设、违规销售、虚假宣传、违规交付、质量瑕疵等诸多问题，房地产开发市场处于问题多发期、高发期，房地产领域投诉量仍然高居不下。针对房地产市场存在的问题，近两年市住房城乡建设局已牵头起草并出台了一系列规范性文件，但还有很多问题没有得到根本性解决，特别是在部门监管的衔接地带，仍存在监管漏洞，部门间的协调配合仍存在不理顺的情况，没有建立起“闭合式”监管机制，未形成监管合力。根据市政府工作安排，市住房城乡建设局起草了《关于加强房地产开发项目全过程“闭合式”监管的工作方案》（以下简称《方案》）。通过出台本《方案》，进一步加强房地产开发项目全过程监督管理，规范企业开发经营行为，促进房地产市场平稳健康运行。

二、《方案》起草主要依据

《方案》结合我市房地产市场实际情况，根据各部门职责分工，整合了前期已制定的政策文件，部分条款吸收采纳了省住建厅转发的其他地市经验。

三、《方案》主要内容

《方案》共分三个部分。

第一部分，总体要求

包括指导思想、主要目标。

第二部分，重点工作任务

共五个方面23条具体措施，《方案》对每一条措施明确了牵头单位、责任单位。

（一）土地出让及规划阶段。共有4个具体条款。

1.落实城市基础设施配套要求。规定在土地出让前，确定项目用地城市基础设施和人防工程的建设内容、建设主体、建设时序。2.完善规划条件。规定在土地出让前，应当将容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑风貌、出入口方位，以及各种公共服务配套设施等配置要求和标准要求写入规划条件。3.强化建设条件管理。要求进一步细化和明确建设条件意见书内容，并作为土地出让条件。4.建立建设工程设计方案联合审查机制。规定房地产开发项目在办理建设工程规划许可之前，由自然资源和规划部门组织相关部门对建设工程设计方案进行联合审查，从严控制基础设施和公共服务配套设施等规划条件和建设条件意见确定的内容。

（二）开发建设阶段。共有6个具体条款。

5.严格实施开发建设方案备案制度。规定在房地产开发项目开发建设方案备案前，要对开发建设方案进行联合审核，并对项目建设实施动态管理。6.优化房屋建筑工程施工图审查机制。房屋建筑工程的建筑、结构、设备、消防、人防、技防、排水，及水、电、气、暖、通信、有线电视等施工图设计文件由施工图审查机构统一进行技术审查。7.强化建设过程监管。进一步明确住房城乡建设、自然资源和规划、城管执法部门对各种违法违规行为的监管、处罚职责。8.建立联合巡查监督制度。要求相关部门在项目建设四个关键节点进行部门联合巡查。9.加强建设工程质量管理。强化开发建设单位对建设工程质量的首要责任和参建各方的主体责任。明确监管重点，加强工程质量与房屋预售、预售资金监管的联动。10.开发建设高品质住宅项目。指导房地产开发项目建设，打造一批高品质住宅项目，提高人民群众的居住生活质量。

（三）商品房销售阶段。共有3个具体条款。

11.规范商品房销售行为。加大商品房预售形象进度检查，严格商品房预售许可审批。进一步规范销售行为，查处违法违规销售行为。12.规范商品房买卖合同管理。统一使用《淄博市商品房买卖合同》范本。坚决查处各种利用格式条款侵害消费者合法权益等合同违法违规行为。委托第三方法律机构对商品房买卖合同进行审核，规范商品房买卖合同签订行为。13.强化预售资金监管。强化预售资金监管各方主体责任，规范监管行为；规范使用商业银行出具保函置换预售监管资金，确保预售资金使用安全。

（四）商品房交付及物业服务阶段。共有6个具体条款。

14.规范前期物业管理招标投标活动。按照房地产开发建设与物业管理相分离的原则，规范物业招标投标行为。15.全面推行“先验房后收房”制度。严格落实省住房和城乡建设厅《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》的要求。16.规范商品房交付行为。实施交付监督核实，监督房地产开发企业严格执行商品房各项验收规定和交付条件、交付流程。17.严格物业承接查验。严格落实住房城乡建设部《物业承接查验办法》和《淄博市物业管理条例》，规范承接查验活动，实现“一个项目，一套档案”，确保承接查验工作的完整性和可追溯性。18.加强物业服务管理。加强对物业服务企业的监督考核，对不规范物业服务企业实施市场和行业限制措施。19.落实房屋产权证办理。规范房地产开发企业委托第三方代理机构办理不动产权证行为。鼓励房地产开发企业在建和新建商品房项目实行“交房即交证”。

（五）加强行业监督管理。共有4个具体条款。

20.实施房地产开发项目全过程信息化管理。建设房地产开发项目管理系统，完善信息共享和收集机制，对房地产开发项目进行全过程信息化监管。21.强化企业售后服务规范化建设。加强对房地产开发企业售后服务机构规范化管理的工作指导，提高开发企业售后服务质量。22.加强房地产市场信用体系建设。完善房地产开发企业、施工企业以及勘查设计、监理、中介机构、物业服务等企业信用管理制度，建立部门间的信用信息共享机制，落实守信激励、失信惩戒措施，依据信用评价结果实施分级分类差异化监管。23.持续开展房地产市场秩序整治行动。落实好省、市持续整治规范房地产市场秩序三年行动工作要求，有效遏制违法违规行为。

第三部分，工作要求

（一）加强部门协作，形成工作合力。房地产业关联度高，行业管理涉及多部门、多领域，各部门要高度重视，勇于担当、密切配合，确保我市房地产市场稳定向好。

（二）强化责任分工，确保工作落实。各有关部门要根据本工作方案，细化完善相关措施，切实落实各自工作职责。要加强部门联动和信息共享，建立健全工作会商机制，共同推动形成监管合力。

（三）加大宣传力度，引导市场预期。各有关部门要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，加强正面宣传，客观、准确、及时地向社会公布职责范围内政策信息，合理引导居民住房消费，稳地价、稳房价、稳预期，促进我市房地产业平稳健康发展。