淄博市住房和城乡建设局等20部门印发《关于加强房地产开发项目全过程“闭合式”监管的工作方案》的通知

淄博市住房和城乡建设局等20部门

印发《关于加强房地产开发项目全过程“闭合式”监管的工作方案》的通知

淄建发〔2023〕23号

 

各区县人民政府，高新区、经济开发区、文昌湖区管委会，市政府有关部门，有关单位：

《关于加强房地产开发项目全过程“闭合式”监管的工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

淄博市住房和城乡建设局	淄博市发展和改革委员会
淄博市教育局	淄博市民政局
淄博市财政局	淄博市自然资源和规划局
淄博市水利局	淄博市商务局
淄博市文化和旅游局	淄博市卫生健康委员会
淄博市行政审批服务局	淄博市市场监督管理局
淄博市体育局	淄博市国防动员办公室
淄博市大数据局	淄博市城市管理局
淄博市邮政管理局	中国人民银行淄博市中心支行
中国银行保险监督管理 委员会淄博监管分局	山东省通信管理局 淄博市信息通信发展办公室

                         2023年2月25日

（此件主动公开）

 

 

关于加强房地产开发项目全过程“闭合式”

监管的工作方案

 

为进一步加强房地产开发项目全过程监督管理，规范企业开发经营行为，促进房地产市场平稳健康运行，结合我市实际，制定如下工作方案。

一、总体要求

（一）指导思想。全面贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产业良性循环和健康发展的各项决策部署和省委、省政府工作要求，始终坚持以人民为中心的发展思想，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强化房地产开发项目全过程监管，不断改善我市房地产市场发展环境，切实提升城镇居民居住品质。

（二）主要目标。聚焦房地产开发经营监管的短板弱项，突出人民群众反映强烈的堵点难点问题，坚持问题导向，建立房地产开发项目全过程“闭合式”监管机制，形成部门齐抓共管工作格局，实现房地产市场平稳健康发展，市场主体和人民群众的合法权益得到有效维护。

二、重点工作任务

（一）土地出让及规划阶段

1.落实城市基础设施配套要求。土地出让前，区县政府（含高新区、经济开发区、文昌湖省级旅游度假区管委会，下同）要组织发改、财政、自然资源和规划、住建、水利、文化和旅游、国防动员、信息通信等部门以及供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专营单位，确定项目用地的道路、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等城市基础设施和人防工程的建设内容、建设主体、建设时序。房地产开发项目竣工交付前，项目红线外的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等配套设施应建设到位。〔责任单位：各区县政府，市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市水利局、市文化和旅游局、市国动办、市信息通信发展办公室（标注黑体为牵头单位，下同）〕

2.完善规划条件。土地出让前，自然资源和规划部门要将容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑风貌、出入口方位、配建机动车停车位、非机动车停车位（棚）、电动汽车和电动自行车充电设施、公共服务配套设施等要求写入规划条件。（责任单位：市自然资源和规划局，各区县政府）

3.强化建设条件管理。土地出让前，住建部门要组织相关部门单位对项目开发主体资格、建设周期、新型建筑工业化技术应用、建筑节能、海绵城市、住宅性能认定、住宅品质提升、质量保修期限、销售方式、物业服务用房等方面以及开发项目红线内的道路、绿化、供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等基础设施提出建设条件意见，根据项目规划条件对机动车停车位、非机动车停车位（棚）、电动汽车和电动自行车充电设施提出建设要求，纳入住房城乡建设领域建设条件意见书，作为土地出让的条件；教育、民政、文化和旅游、卫生健康、体育、国防动员等部门按照各自职责，就房地产开发项目公共服务配套设施和人防工程的建设条件，向属地自然资源和规划部门提出意见。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局，市教育局、市民政局、市文化和旅游局、市卫生健康委、市体育局、市国动办、市城市管理局、市信息通信发展办公室，各区县政府）

4.建立建设工程设计方案联合审查机制。房地产开发项目在办理建设工程规划许可之前，由自然资源和规划部门组织相关部门对建设工程设计方案进行联合审查，从严控制容积率、建筑密度、绿地率、车位（含非机动车位）配置、充电桩配置以及供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等基础设施和公共服务配套设施等规划条件和建设条件确定的内容。（责任单位：市自然资源和规划局，市教育局、市民政局、市住房城乡建设局、市商务局、市文化和旅游局、市卫生健康委、市体育局、市邮政管理局，各区县政府）

（二）开发建设阶段

5.严格实施开发建设方案备案制度。房地产开发项目开发建设方案备案前，住建部门要组织教育、民政、自然资源和规划、商务、文化和旅游、卫生健康、体育、国防动员、邮政等有关部门和项目所在地镇办，供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专营单位对开发建设方案进行联合审核。相关部门单位依据开发建设方案对项目建设实施动态管理，确保项目按期开发，各项配套设施（包括人防工程）与主体建筑同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。（责任单位：市住房城乡建设局，市教育局、市民政局、市自然资源和规划局、市商务局、市文化和旅游局、市卫生健康委、市体育局、市国动办、市邮政管理局、市信息通信发展办公室，各区县政府）

6.优化房屋建筑工程施工图审查机制。完善工程建设项目审批管理系统，由施工图审查机构对房屋建筑工程的建筑、结构、设备、消防、人防、技防、供水、供电、供气、供暖、排水、通信、有线电视等施工图设计文件统一进行技术审查。相关部门、单位不得以任何形式再单独进行技术审查。（责任单位：市住房城乡建设局、市行政审批服务局，市文化和旅游局、市国动办、市信息通信发展办公室等市有关部门单位按职责分工负责，各区县政府）

7.强化建设过程监管。自然资源和规划部门负责对取得建设工程规划许可证的房地产开发项目，在建筑工程灰线验线、建筑基础（±0.00）复验和竣工规划核实三个阶段对建设工程是否按规划许可内容建设进行规划管理，发现房地产开发企业有违法行为的，依法进行处置。住建部门负责对房屋建筑、道路、路灯、排水、环卫、景观绿化等是否按审查合格的图纸施工建设进行监督管理，发现房地产开发企业有违法违规行为的，依法进行处置（区县因职能划转责任部门、单位与上述不一致的，由实际承担职能的部门、单位负责）。供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专营设施在建设过程中存在违法违规行为的，由相关主管部门依法进行处置。(责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市城市管理局，市发展改革委、市水利局、市文化和旅游局、市信息通信发展办公室等市有关部门单位按职责分工负责，各区县政府）

8.建立联合巡查监督制度。根据房地产开发项目建设进度，在“项目开工时、预售许可前、交付使用前六个月、竣工规划核实时”四个环节组织相关部门，对项目规划、开发建设方案、行政许可、销售、配套设施以及工程款、农民工工资拨付等方面开展联合巡查。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局，市教育局、市民政局、市商务局、市文化和旅游局、市卫生健康委、市行政审批服务局、市市场监管局、市体育局，各区县政府）

9.加强建设工程质量管理。严格落实房地产开发企业首要责任制，强化住宅工程质量分户验收管理，在关键环节、主要材料等方面加强质量管控，严把竣工验收关；严格执行《关于加强新建全装修住宅工程质量管理的规定（试行）》（淄建发〔2021〕207号），加强对全装修住宅的建设工程质量，装修材料、设施设备质量和施工质量的动态监管，进一步强化工程质量与房屋预售、预售资金监管的联动管理。（责任单位：市住房城乡建设局，市行政审批服务局，各区县政府）

10.开发建设高品质住宅项目。落实《关于新建商品住宅品质提升若干规定的通知》（淄建发〔2022〕90号），强化《淄博市住宅规划设计品质提升指引（试行）》、《淄博市住宅建筑设计品质提升指引（试行）》、《淄博市住宅市政环卫园林景观设计品质提升指引（试行）》、《淄博市住宅施工质量品质提升指引（试行）》等标准实施，打造一批高品质住宅项目，切实提高人民群众的居住生活品质。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局，各区县政府）

（三）商品房销售阶段

11.规范商品房销售行为。严格商品房预售许可审批，合理确定开发项目预售形象进度要求。强化商品房销售信息公示管理，规范广告发布和宣传行为。加强商品房承销机构、房地产经纪机构和销售人员从业管理，规范销售行为。坚决查处无预售许可（现售备案）销售、违反明码标价规定销售、返本销售、售后包租、虚假宣传、虚假承诺等违法违规行为。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，市行政审批服务局，各区县政府）

12.规范商品房买卖合同管理。推广使用《淄博市新建商品房买卖合同范本》。坚决查处利用格式条款和合同附加条款侵害消费者合法权益的违法违规行为。严禁通过合同附加条款签定违反国家法律法规的内容,严厉查处签定霸王条款等销售行为。委托第三方法律机构对商品房买卖合同进行审核并出具法律意见，引导规范合同签约履约行为。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，市城市管理局，各区县政府）

13.强化预售资金监管。健全商品房预售资金监管，根据开发项目建设形象进度，严格按照进度节点拨付资金。商品房预售资金要全部纳入监管账户全程监管，专款用于本项目建设。强化预售资金监管各方主体责任，规范监管行为；规范使用商业银行出具保函置换预售监管资金，确保预售资金使用安全。（责任单位：市住房城乡建设局，人民银行淄博市中心支行、淄博银保监分局，各区县政府）

（四）商品房交付及物业服务阶段

14.规范前期物业管理招标投标活动。物业管理行政主管部门要按照房地产开发建设与物业管理相分离的原则，制定前期物业招标投标相关规定，对招标投标活动依法进行监督，对未在规定时间内完成招标投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的行为依法进行查处。（责任单位：市城市管理局，各区县政府）

15.全面推行“先验房后收房”制度。严格落实省住房城乡建设厅《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》要求，指导房地产开发企业通过设立“业主开放日”等形式，邀请业主对其房屋质量进行查验。对于查验发现问题，督促房地产开发企业及时完成整改，落实工程参建各方主体质量责任。（责任单位：市住房城乡建设局，各区县政府）

16.规范商品房交付行为。落实《淄博市新建商品房交付使用管理暂行办法》（淄建发〔2022〕100号），商品房交付前，由住建部门组织市场监管、城市管理等部门、项目所在地镇办以及有关专营单位实施交付监督核实。监督房地产开发企业严格执行商品房各项验收规定和交付条件、交付流程，并向买受人提供《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》。（责任单位：市住房城乡建设局，市文化和旅游局、市市场监管局、市城市管理局、市信息通信发展办公室，各区县政府）

17.严格物业承接查验。严格落实住房城乡建设部《物业承接查验办法》和《淄博市物业管理条例》，规范承接查验活动，实现“一个项目，一套档案”，保证承接查验工作的完整性和可追溯性。加大服务指导力度，确保物业服务企业、社区居委会、业主代表、物业管理协会或专业机构多方共同参与承接查验。对房地产开发企业拒绝组织承接查验或不按要求整改存在问题的，物业管理主管部门要依法予以处置，并将有关违法违规情况抄送住建部门，纳入房地产开发企业信用管理。（责任单位：市城市管理局，各区县政府）

18.加强物业服务管理。加强对物业服务企业的监督考核，设立物业服务企业“黑名单”，对群众满意度较低、造成群体性信访事件或存在违法违规行为的，实施市场和行业限制措施，并由属地物业管理主管部门向房地产开发企业、业主大会、业主委员会或物业管理委员会发出提前解除物业服务合同予以清退的书面建议。加强住宅室内装饰装修监督管理，促进和谐社区建设。（责任单位：市城市管理局，各区县政府）

19.落实房屋产权证办理。房地产开发企业应当在商品房买卖合同约定时间内为买受人办理完成不动产权证。规范房地产开发企业委托第三方代理机构办理不动产权证行为。鼓励房地产开发企业在建和新建商品房项目实行“交房即交证”。商品房交付使用后，根据申请人申请，自然资源和规划部门应当及时办理开发项目房屋首次登记，确保房屋产权证办理顺畅有序。（责任单位：市自然资源和规划局，市住房城乡建设局，各区县政府）

（五）加强行业监督管理

20.实施房地产开发项目全过程信息化管理。建设房地产开发项目管理系统，完善信息共享和收集机制，建立涵盖土地、规划、开发建设、销售、验收、交付、不动产登记等信息的房地产开发项目电子手册，对房地产开发项目进行全过程信息化管理，建立预警机制，防范项目风险隐患。（责任单位：市住房城乡建设局，市财政局、市自然资源和规划局、市大数据局，各区县政府）

21.强化企业售后服务规范化建设。加强对房地产开发企业售后服务机构规范化管理工作指导，督促其按要求公示相关信息。加强对房地产开发企业售后服务工作质量的监管，督促房地产开发企业及时处理商品房销售、质量、交付等方面问题。（责任单位：市住房城乡建设局，各区县政府）

22.加强房地产市场信用体系建设。完善房地产开发企业、施工企业以及勘查设计、监理、中介机构、物业服务等企业信用管理制度，建立部门间信用信息共享机制，落实守信激励、失信惩戒措施，实施分级分类差异化信用监管，逐步构建以信用为基础的新型房地产市场监管机制。（责任单位：市住房城乡建设局、市城市管理局，市发展改革委、市自然资源和规划局、市行政审批服务局、市市场监管局，各区县政府）

23.持续开展房地产市场秩序整治行动。落实好省、市持续整治规范房地产市场秩序三年行动工作要求，在房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面，加大整治力度，逐步建立健全房地产市场监管机制，有效遏制违法违规行为。（责任单位：市住房城乡建设局，市房地产市场平稳健康发展领导小组成员单位，各区县政府）

三、工作要求

（一）加强部门协作，形成工作合力。房地产业关联度高，行业管理涉及多部门、多领域，各部门要高度重视，勇于担当、密切配合，确保我市房地产市场稳定向好。

（二）强化责任分工，确保工作落实。各有关部门要根据本工作方案，细化完善相关措施，切实落实各自工作职责。要加强部门联动和信息共享，建立健全工作会商机制，共同推动形成监管合力。

（三）加大宣传力度，引导市场预期。各有关部门要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体，加强正面宣传，客观、准确、及时地向社会公布职责范围内政策信息，合理引导居民住房消费，稳地价、稳房价、稳预期，促进我市房地产业平稳健康发展。