文稿解读|《淄博市商品房预售资金监管暂行办法》解读

一、制定文件的必要性

近年来，受新冠疫情和复杂的国际形势影响，社会经济发展遇到巨大的风险和挑战，全国性房企出现大面积债务危机，房地产市场下行明显，我市的房地市场同样遭受到巨大冲击，延期交付问题居高不下，特别是外来房企开发的项目。暴露出在《山东省商品房预售资金监管办法》时，存在商品房预售资金监管额度低、工程进度控制节点留存比例偏低，一般资金支取自由度大等问题。为落实保交楼工作，有效应对房地产业的危机和挑战，国家、省对预售资金监管额度、留存比例、出具保函抵顶预售监管资金、解除监管条件等方面提出了新要求，亟需上升到规范性文件层面。另外，我市未出台预售资金监管办法，一直使用《山东省商品房预售监管办法》，该办法已于2022年2月28日到期，虽已延长五年，但部分规定已与当前形势不符。为解决上述问题，起草了《淄博市商品房预售资金监管暂行办法》。

二、文件制定的主要依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省商品房预售资金监管办法》《关于转发<住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>的通知》（鲁建房字﹝2022﹞1号）等法律、法规及相关规定，结合我市商品房预售资金监管中实际需要规范的内容，并借鉴了广州市的经验做法，起草了《淄博市新建商品房预售资金监管暂行办法》。

三、文件起草的过程

《淄博市商品房预售资金监管暂行办法》起草前，召集人民银行淄博中心支行、银保监淄博分局等部门和部分区县住房城乡建设局、开发企业进行了专题座谈，分析存在的问题，研究解决问题的措施，同时，学习借鉴了广州等城市的先进经验做法，在此基础上起草了《淄博市商品房预售资金监管暂行办法》。《办法》形成初稿后，征求了人民银行淄博中心支行、银保监淄博分局的意见，共征集到意见1条，并采纳；征求了各区县住房城乡建设局、房地产开发协会意见，均无意见；征求了商业银行意见14条，均为实际操作层面的意见，相关意见在升级后的预售资金监管系统中已得到了解决；征求了房地产开发企业意见16条，因涉及到监管标准提高、监管额度增加，影响到开发企业监管外资金使用，开发企业均提出降低监管标准和监管额度。我市原先执行的监管标准为房屋工程平方米造价标准，监管额度为监管标准与销售面积的乘积，未将非计容面积、地下车库纳入监管，导致项目后期建设资金紧张。国家、省多次提出预售资金实行“全额度封闭管理”，并指出“建筑工程交付前，预售资金不得用于偿还开发贷、不得用于其他项目购地、不得提前分配利润、不得用于跨界投资”，因此企业提出的意见均未采纳，已向房地产开发企业说明情况。另外，制定《办法》时，在充分考虑项目建成交付的基础上，根据企业信用评级等级实行差异化管理，适度降低监管额度和控制节点留存比例，增大企业流动资金，促进我市房地产市场平稳健康发展。

四、文件的主要内容

《办法》共八章三十三条，针对商品房预售资金监管，从监管银行及账户、预售资金收存、监管额度、支出和使用、终止监管、法律责任等6个大方面提出明确要求和管理措施。主要内容如下：

（一）第四条明确了商品房预售资金监管的基本原则“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”。

（二）第五、六条明确了预售资金监管的期限，要求建立完善预售资金监管系统，实行全程线上办理，实时更新数据，实现信息互通，保障资金安全。

（三）第七、八条明确通过公开招标方式选择银行，并列入商品房预售资金监管银行名录，规定了监管账户必须按照“项目公司+项目名称+预售资金监管专户”命名，有效避免线上划扣，依法依规保障预售资金安全。

（四）第九、十、十一、十二条明确预售人开立监管账户需要提供的资料、预售资金监管协议包括的主要内容、监管账户公示、监管账户变更等内容。

（五）第十三、十四条明确预售资金的收存要求，规范按揭贷款的收存，要求定金、预付款、首付款、分期付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款必须全部直接存入监管账户。

（六）第十五条明确监管标准为商品房预售项目自批准预售的工程节点开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设，达到交付使用条件所需的单位建筑面积费用。为落实国家、省精神，解决预售资金监管额度低问题，确保开发项目建成交付，较现行监管标准增加了地下车库监管标准。

房屋工程预售资金监管标准按照市住房城乡建设主管部门公布的淄博市工程建设平方米造价估价乘以建筑面积与销售面积的比值执行，将非计容面积折算在内。

因地下车库不能办理不动产权登记，无法直接监管，我们将地下车库工程建设平方米造价估价折算到商品房销售面积，用预售资金等额替换，企业可以自行收取地下停车位销售费用。

（七）第十六条明确商品房预售资金监管额度为十五条规定的商品房预售资金监管标准与批准预售的商品房面积的乘积。

（八）第十七明确监管资金应当用于建筑安装、区内配套等项目建设，监管额度外资金优先用于项目建设，可用于开发项目前期投入、税费缴纳、公司运营等相关支出。

（九）第十八、十九、二十、二十一条明确监管资金按照工程建设进度节点控制，明确房屋工程、全装修、地下车库三部分工程节点、留存比例及用款申请需提供的材料，规定住房城乡建设部门办理期限和银行拨付流程等。

（十）第二十二、二十三条明确差别化监管要求，开发企业信用评价等级为AAA、AA的，留存比例降低5%、3%；总承包单位信用评价等级为AAA的，留存比例降低5%；开发企业信用评价为C、“黑名单”的，留存比例提高10%、20%；实施装配式建筑楼座，留存比例降低5%；并要求降低监管资金留存比例不累加，监管资金留存比例不得低于5个百分点，在确保差别化监管的同时，保障所有项目风险可控。

（十一）第二十四、二十五条落实国家、省要求，对银行出具保函抵顶预售监管资金、监管账户被冻结做了具体要求。

（十二）第二十六、二十七、二十八条明确终止商品房预售资金应提交的材料，要求住房城乡建设部门要组织必要的现场查勘。落实省文件要求，在终止监管前，将即将终止监管的信息告知施工总承包企业。

（十三）第二十九、三十、三十一、三十二条明确违反《办法》规定应承担的法律责任。

五、关于施行日期的说明

该文件公布日期2023年9月1日，施行日期自2023年10月1日起，有效期至2025年9月30日。