文稿解读|《淄博市新建商品房交付使用管理办法》政策解读

一、《办法》起草的背景

近年来，在新建商品房交付使用环节存在很多不规范行为，引发大量购房群众投诉，主要存在以下问题：

（一）不满足交付使用条件交付使用。由于国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》对商品房交付条件要求不一致，条件要求不具体，出现开发企业在未取得单体验收备案、相关配套设施未经验收、备案或核实的情况下交付使用，引发购房群众投诉。

（二）交付使用行为不规范。由于相关法律法规对交付流程、交付行为没有相关规定，仅在商品房买卖合同中对部分内容有约定，造成部分开发企业在商品房交付时存在未验房强行交房、未交房收费、现场信息公示不齐全、未按约定时间通知购房人交房、延期交房不告知购房人或告知信息不具体等不规范行为，引发购房群众投诉。

（三）缺乏交付前的监督管理。在开发项目竣工综合验收备案制度取消后，开发项目交付使用没有了综合把关的事项，交付条件由竣工综合验收备案变为：“开发项目及其配套建设的供水、供电、供气、供暖等设施和公共服务配套设施验收合格后，方可向买受人交付商品房”，是否满足交付条件涉及多个部门、局多个科室及局属单位。在商品房交付使用前，对部分配套设施开发企业不主动向相关部门申请验收、备案或核实，缺乏交付前的监督核实，造成项目交付时还存在很多问题，竣工综合验收备案制度取消交付的项目都引发了大量投诉。

鉴于上述问题，且相关法律法规对商品房交付的要求不一致且内容不具体、操作性不强，基本没有处罚条款，需要我市出台具体详细地交付使用管理办法，进一步明确交付使用条件、规范交付流程和交付行为，加强交付前的监督管理，维护购房人合法权益。

二、《办法》起草的依据

根据《建设工程质量管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《山东省物业管理条例》等有关法律法规规定，结合我市商品房交付中实际需规范的内容，并借鉴了青岛市的经验做法，起草了《淄博市新建商品房交付使用管理办法》。

三、《办法》的主要内容

《淄博市新建商品房交付使用管理办法》共六章二十二条，主要内容如下：

（一）第一章总则。明确住房城乡建设行政部门牵头负责新建商品房交付使用管理工作，自然资源和规划、市场监管、城市管理、水利等部门，市信息通信发展办公室，项目所在街道办事处、镇人民政府，以及供水、供热、燃气、供电、通讯等有关专营单位，按照各自职责,负责商品房交付使用管理的有关工作（第一条至第三条）。

（二）第二章交付使用条件。一是明确了开发项目及其配套设施经验收合格，方可向买受人交付商品房，具体为：开发项目取得竣工规划核实认可书，单体建筑（含地下车库、公共服务配套设施等）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，道路、排水、绿化、环卫设施验收文件，供水、供气、供暖设施取得竣工验收文件，供电设施签订移交协议，通信设施具备使用条件的证明文件（第四条）。开发企业申请联合验收的，将上述事项全部纳入联合验收（第五条）；合同约定交付条件竣工综合验收备案的，要取得竣工综合验收备案各分项验收证明文件，不再以取得竣工综合验收备案证明作为交付条件（第六条）。二是要求交付使用的商品房应当满足买受人正常使用需求，特别是道路工程、排水工程、供水、供气、供暖、燃气、供气、弱电管道等设施应当与城市道路、管网相联通，配套设施监管部门单位应当监督落实（第七条）。三是明确通过开发项目联合巡查监督等措施，加强事前监督，保障交付条件的落实（第八条）。

（三）第三章监督核实。一是明确商品房交付使用时，交付现场应公示的信息：验收合格相关资料、物业承接查验材料和售后服务机构公示牌等。二是要求交付使用前20日将将信息公示情况及交付时间告知住房城乡建设部门，住房城乡建设部门组织市场监管、城市管理、市信息通信发展办公室和项目所在街道办事处、镇人民政府、有关专营单位对交付相关事宜按照职责分工进行监督核实，对监督核实不符合交付条件的，相关部门、单位应当书面告知开发企业不得交付使用。

（四）第四章交付使用流程。一是明确通知时间：在交付使用日期届满不少于10日前以书面的形式将交付相关事宜送达买受人；无法按期交付的，应当将延期交付时间书面送达买受人（第十二条）。二是明确了交付流程：按照核实买受人身份、引导买受人查验公示信息、向买受人提供的资料、查验房屋状况、确认房屋面积及面积差处理、办理房屋交接手续的流程办理交付（第十三条）。三是明确相关要求：未查验房屋或经查验不符合合同约定交付条件的不得强行交付，不得以缴纳相关税费（除物业专项维修资金外）或签署物业服务合同作为查验和办理交付手续的前提条件（第十五条）；物业服务费自完成商品房交付手续之日起由买受人承担，之前由开发企业承担（第十六条）；因不可抗力造成延期交付的，开发企业应当告知买受人真实情况，并提供相关证明材料、正在采取的措施和计划交付时间（第十七条）。

（五）第五章保障服务。一是开发企业应当将相关专营单位的联系方式告知买受人，并协助买受人办理开通手续；二是商品房交付使用后30日内，开发企业售后服务机构应当对所有办理交付使用手续的买受人进行回访；三是开发企业应当提供相关资料协助买受人办理不动产权证，不得强制收费委托第三方机构为买受人代办不动产权证；四是商品房质保期自交付之日起计算，商品房存在质量问题，在保修期内，开发企业应当承担维修责任（第十八条至二十一条）。

（六）第六章附则。明确开发企业在交付使用方面的8种不规范行为的，应当记入不良信用信息，违反相关法律、行政法规规定的，由相关部门依法处罚（第二十二条）。

四、关于施行日期的说明

该文件公布日期2022年6月23日，施行日期自2022年8月1日起，有效期至2024年7月31日。