文稿解读|《关于加强新建商品房价格备案网签合同备案和合同变更与撤销管理工作的通知》解读

一、制定文件的必要性

为认真贯彻落实国家和省、市房地产市场调控政策，规范市场秩序，稳定市场预期，支持和引导合理住房需求，限制投资投机购房，根据住建部、省委省政府和省住房城乡建设厅有关文件要求，2018年原淄博市房管局制定下发了《关于加强商品房价格备案网签合同备案及合同变更与撤销管理的通知（试行）》（淄房发〔2018〕7号，ZBCR-2018-0600004），并于2020年4月1日对原文件进行了修订（淄建发〔2020〕69号，ZBCR-2020-0140004）。该文件主要对我市新建商品房价格备案、网签合同备案及网签合同的变更和撤销做了具体要求和规定。主要目的是防止价格虚高、一房多卖、期房炒作、偷逃税款等行为。通过贯彻落实该文件，我市新建商品房价格变化幅度较为平稳，合同更名现象得到有效控制，对支持合理住房、限制投资投机购房，规范我市房地产市场秩序、稳定市场价格起到了重要作用。目前修订后的文件已临近有效期，为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，保持房地产市场调控政策连续性、稳定性，我们对原文件进行了重新修改完善。

二、主要依据

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2. 《商品房销售管理办法》；

3. 《山东省商品房销售条例》；

4. 《山东省住房和城乡建设厅关于组织开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动的通知》（鲁建房函〔2017〕10号）；

5. 《淄博市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（淄政办发〔2017〕30号）；

6. 《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号）；

7. 《山东省住房和城乡建设厅关于转发<住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见>的通知》（鲁建房字〔2020〕7号）；

8. 《山东省住房和城乡建设厅关于进一步规范房屋网签备案错误信息更正有关问题的通知》（鲁建房函〔2021〕4号）。

三、主要条款说明

本通知对新建商品房价格备案、新建商品房网签合同备案以及新建商品房买卖合同信息变更与网签备案撤销等三个事项明确了管理要求，主要内容如下：

（一）加强新建商品房价格备案管理

    加强销售监管，规范市场秩序，要求严格商品住宅价格备案制度，是房地产市场调控的主要手段。明确了房地产开发企业销售商品房前，应当向当地主管部门申请价格备案机制。明确了房地产开发企业应当一次性公开全部销售房源并明码标价以及新建商品住宅和非住宅网签价格控制在备案价格以下的幅度。明确了市场变化后，需要调整备案价格调整原则、时间和次数。明确了备案价格调整的幅度要求。

（二）规范新建商品房网签合同备案管理

依据住建部规定的基本流程，建立和完善了符合我市实际的房屋网签备案程序。明确了新建商品房网签合同备案的具体程序，并规定了备案时限，督促房地产开发企业及时将双方签订的合同进行备案，以便购房人办理贷款、确权等手续，并对不按时限要求进行合同网签备案的房地产开发企业，提出了具体要求。 

（三）严格新建商品房买卖合同信息变更与网签备案撤销管理

该部分对办理网签合同变更情形、网签合同备案撤销不予办理网签合同备案变更撤销情形、合同信息变更与网签备案撤销应当提供的材料等分别进行了规定，提出了具体要求。

四、需要说明的问题

(一) 按照房屋用途对新建商品房网签价格可调整的幅度进行了调整，在严格落实房地产市场调控政策的前提下，可以有效促进我市商业、办公等商品房的去化。

(二) 按照省文件“按照年度涨幅不得高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入增幅进行审核”的指导意见，进一步明确了价格调整一个年度调整一次，原则上最小以栋为单位整体调整，严格控制单户调整的规定，旨在要求开发企业要根据市场变化合理定价，从而抑制开发企业随意调价扰乱市场的行为。

(三) 在网签合同备案程序网签环节前，增加了委托的第三方法律机构对合同范本出具法律意见进行指导的环节，从主管部门角度为买受人的合同签订提供法律帮助，进一步避免霸王条款、违法违规条款等问题。

(四) 为进一步优化营商环境，为群众提供更加高效便捷的服务，增加了对未备案的合同中买受人信息、合同约定信息等内容需要变更的，买卖双方经协商一致，可共同通过新建商品房网签备案系统企业端口自行办理网签合同信息变更的情形。

(五) 结合原文件执行过程中，买卖双方当事人反映的贷款问题，对因购房贷款未获批准申请撤销合同备案的情形，将合同签订时间由原90日放宽至120日。

(六) 结合原文件执行过程中现实存在的实际问题，增加了夫妻离异、买受人去世、添加共有人和在同一开发企业开发建设的同一项目楼盘内进行商品房调换等4种可以撤销合同的情形，并对个别情形明确了重新签订时限。

(七) 为确保文件的完整性和可操作性，我们在原文件基础上进一步明确了合同撤销应当提供的材料、不予办理合同撤销的具体情形以及提出提高重新上市房源信息的透明度，防止热点区域房源出现通过私自交易赚取差价、转号费等扰乱市场行为的要求等。

五、关于施行日期的说明

该文件公布日期2022年4月10日，施行日期自2022年5月10日起，有效期至2025年5月9日。