淄博市人民政府

淄博市配售型保障性住房管理办法

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条 为规范配售型保障性住房运营管理，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）文件精神，按照《淄博市人民政府办公室关于转发市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、中国人民银行淄博市分行、国家金融监督管理总局淄博监管分局<淄博市切实做好保交房工作总体方案>的通知》（淄政办字〔2024〕23号）、《淄博市规划建设和筹集保障性住房实施方案》（淄政办字〔2024〕25号）等相关要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称配售型保障性住房，是指政府提供土地、财税、金融等政策支持，由政府选定的保障性住房经营管理单位通过新建、收购、盘活等方式筹集，限定保障对象、套型面积、配售价格、处分权利，面向符合条件家庭封闭配售、具有保障属性的住房。保障性住房经营管理单位包括新建项目开发建设单位、政府选定的运营机构、政府选定的国有收购企业等。

第三条 淄博市行政区域范围内保障性住房的申请、审核、配售、回购等工作，适用本办法。

第四条 住房城乡建设部门是本市保障性住房建设、筹集、配售及售后管理工作的行政主管部门，负责协调组织各相关部门、单位开展保障性住房管理工作，负责将保障性住房项目、保障性住房经营管理单位等信息提供给同级财政、税务、不动产登记等部门。负责会同财政部门制定收购和配售资金监管细则。

公安、人社、民政、卫健等部门负责配合查验申购家庭、以及申请回购或封闭流转家庭的户籍、家庭成员、社保、婚姻登记等情况，并配合做好相关数据共享。

财政部门负责会同住房城乡建设部门确定收购主体，并做好配售型保障性住房后期运营工作；负责争取保障性住房再贷款及争取上级相关资金；负责监督各执收单位落实行政事业性收费和政府性基金优惠政策。

自然资源和规划部门负责配合查询申购家庭住房情况，并配合做好相关数据共享；办理保障性住房不动产登记并予以标记。

市场监督管理部门负责查处商品房市场违法广告行为。

国资部门负责做好监管的国有收购主体所涉及的国有资产监督管理工作。

统计部门负责配合做好存量商品房摸底排查工作。

组织部门负责配合核定申请购买保障性住房的各类人才名单。

发改、自然资源和规划等部门负责会同住建部门组织开展保障性住房收购价格、配售价格的核定工作。

税务部门负责落实保障性住房的税收优惠政策。

人民银行淄博市分行、金融监管总局淄博金融监管分局负责落实国家保障性住房再贷款政策相关规定指导银行业金融机构优化信贷服务，提供商业性个人住房贷款。

住房公积金管理部门负责保障性住房个人住房公积金贷款工作。

其他各相关部门按照工作职责做好保障性住房配售相关工作。

各区县政府、功能区管委会负责本级保障性住房资格审核、配售、封闭管理等工作。

第五条 建立健全保障性住房和保障对象档案，保障性住房配售及售后管理应纳入全国统一的保障性住房信息平台。

第二章  保障对象和条件

第六条 保障性住房保障对象为本市住房困难的工薪收入群体、引进人才等群体。

第七条 保障性住房以居民家庭为单位申购，家庭成员包括夫妻双方、未成年子女。申购家庭应选取1人作为保障性住房的主申请人，主申请人应年满18周岁并具有完全民事行为能力。成年子女或未成年子女年满18周岁后可独立申请保障性住房。申请人成年子女是否作为共同申请人由申请人自主确定。

申请家庭成员应均未享受过房改房等政策性住房（含房改房、经适房、限价房、产权型人才公寓等）。

第八条 申请购买保障性住房的家庭在申购项目所在区县范围内无住房或人均自有住房（农房除外）建筑面积低于20平方米（张店区、高新区、经开区作为一个区域进行审核），且至少符合下列条件之一：

（一）主申请人为本市户籍；

（二）主申请人在本市缴纳社会保险且处于参保缴费状态。

第九条 经组织部门认定的各类人才申请购买保障性住房的，不受本办法设定的户籍、社保条件限制。

第十条 根据保障性住房供应和需求情况，经市政府同意后，可对保障性住房的保障对象和配售条件进行调整。

第三章  配售价格（收购价格）和户型面积

第十一条 新建保障性住房项目配售均价按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则进行核算。收购、盘活、转化存量房产作为配售型保障性住房的收购均价和配售均价，根据国家、省相关政策要求确定，纳入项目收购或配售方案，方案经区县政府和市级主管部门同意后实施。

保障性住房经营管理单位可根据核定的配售均价，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素拟定单套房屋销售价格，实行一房一价，明码标价，向社会公布，接受监督。项目最终销售均价不得高于核定的配售均价。

第十二条 保障性住房建设以满足基本住房需求为原则。新建项目单套住房建筑面积原则上不超过120平方米；收购、盘活、转化的存量项目可适当放宽标准，放宽比例上限不超过10%，放宽房源可定向用于人才住房。

第四章  保障对象轮候库建设

第十三条 符合我市保障对象条件、有购房意向的家庭到户籍所在街道办事处或乡镇人民政府（以下简称“镇办”）申请报名，以在本市缴纳社会保险符合条件的申请人或组织部门认定的各类人才到工作所在地镇办报名。

报名提交申请人及家庭成员身份、户籍、婚姻、住房、社保等相关材料，通过镇办初审、区县住房城乡建设部门联审复审，符合条件的在市、区（县）两级官方网站进行公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议后取得《配售资格证明》，按照《保障性住房轮候排序计分规则（试行）》计分排序，纳入保障性住房轮候库。

第十四条 纳入保障性住房轮候库实行承诺制，申请人对申请材料的真实性负责，签订相关承诺书，同意授权相关部门查验申购保障性住房有关的各类信息，如查验信息不符合要求，不予发放《配售资格证明》。

第十五条 保障对象信息发生变化的，应在5个工作日内到所在镇办申请数据更新。

第五章  配售流程

第十六条 保障性住房项目实行现房销售，遵循公开、公平、公正的原则，每个符合条件的保障对象家庭只可购买一套保障性住房。

第十七条 项目配售前，各区县住房城乡建设部门组织保障性住房经营管理单位制定配售方案，配售方案应包含项目基本情况、配售条件、配售程序、配售价格等内容，配售方案报区县政府和市级主管部门同意后实施。市级项目由市住房城乡建设局牵头组织实施，市住房城乡建设保障服务中心做好服务保障。

第十八条 保障性住房配售流程为公告、申请、审核、确定选房顺序、现场选房、签订合同、房屋交付。

（一）项目公告。保障性住房经营管理单位根据配售方案，制定保障性住房项目配售公告，向社会公布。配售公告中应当明确房源情况、受理时间、受理程序等内容。

（二）购房申请。保障性住房按项目批次接受申请，已纳入轮候库的申购家庭，凭《配售资格证明》向保障性住房经营管理单位提出购房申请；未纳入轮候库的家庭，应在规定期限内办理《配售资格证明》并入库，再向保障性住房经营管理单位提出购房申请。

（三）申购资格审核。根据项目来源，分别由市级、区（县）级进行《配售资格证明》核查，各相关部门按职责对申购家庭信息进行查验，申购家庭资格核查通过后，纳入本批次项目选房范围。对核查不符合保障条件的家庭给予反馈，申购家庭对核查结果有异议的，可在5个工作日提出复核申请，由审核部门组织开展复核并再次反馈。

（四）确定选房顺序。在规定期限内取得《配售资格证明》户数少于供应住房总套数的，可按轮候库确定选房顺序。在规定期限内取得《配售资格证明》户数远多于供应住房总套数的，可组织公开摇号，排出选房顺序。摇号工作由公证机关现场公证，可邀请申购家庭代表参加。

（五）现场选房。申购家庭按照已确定的选房顺序进行现场选房，选定后现场缴纳购房定金，签订认购协议。申购家庭放弃选购或未在规定期限内选房的，选房资格作废，选房顺序依次递补。

（六）签订合同。申购家庭选定保障性住房后，应当在规定时间内办理购房手续，与保障性住房经营管理单位签订购房合同，缴交购房首付款或全款。贷款购房的家庭，可按规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款。

（七）房屋交付。保障性住房经营管理单位应当在约定时间向申购家庭交付房屋。

第十九条 保障性住房项目办理首次登记时，需向不动产登记机构提供保障性住房审批材料及其他相关材料；购房家庭办理保障性住房转移登记时，需提供《配售资格证明》及其他转移登记材料到不动产登记机构办理转移登记；开发建设单位及政府选定的国有收购企业应及时协助购房家庭办理转移登记手续。不动产登记部门在不动产权证附记栏中注明“保障性住房”。

第二十条 开发建设单位按照相关法律法规配置物业服务用房。保障性住房应按照住宅专项维修资金管理办法中商品住宅交存规定全额交存维修资金。

第二十一条 公租房、保障性租赁住房在保家庭购买保障性住房后，应在房屋交付时退出保障。

第二十二条 保障性住房项目纳入街道和社区网格化管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。新建的项目应组织优选专业物业服务企业，收购的项目原则上与商品房项目享受同等物业服务。保障性住房购房家庭享有相应的落户、子女就学等权益。

第六章  售后管理

第二十三条 保障性住房实行严格的封闭管理，不得以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。保障性住房不得设定除购房贷款担保外的抵押权。

第二十四条 开发建设单位注销后的房屋质量保修、回购、运营以及再销售、产权登记等工作由市、区（县）政府指定的机构负责，指定机构承接原项目公司与施工、服务等第三方之间的权利义务。

第二十五条 保障性住房实行封闭流转和回购方式退出保障。购买保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购或封闭流转，本办法规定的其他特殊情形除外。办理不动产权证满5年的，原则上可通过封闭流转方式面向符合我市保障条件的对象转让。

第二十六条 因继承、离婚析产获得保障性住房的保障家庭，如符合保障条件，持《配售资格证明》及其他相关材料办理保障性住房转移登记，仍标记为保障性住房。如不符合保保障条件，应申请回购或封闭流转。因继承、离婚析产获得保障性住房的，不得再行申购保障性住房，如申购保障性住房，需先申请回购或封闭流转。

第二十七条 保障性住房的回购价格按照购房价格+利息－房屋折旧的方式进行核算。回购价格具体可由具备房地产评估资质的第三方专业机构评估确定，回购时装修费用不予计算和补偿，且不得拆除依附于该房屋的装饰装修部分。

第二十八条 因保障性住房回购或封闭流转产生交易税费的，按照相关政策依法依规予以征免。

第二十九条 申请回购或封闭流转的保障性住房应满足以下条件：

（一）无贷款、无抵押、无租赁、无法律纠纷；

（二）未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；

（三）水、电、燃气、供热、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用已结清；

（四）退出已享受的落户、就学等权益。

第三十条 购房家庭有下列情形之一的，由保障性住房经营管理单位组织回购，回购款应优先用于回购产生的各项税费和清偿回购房屋未结清的贷款等：

（一）因银行或住房公积金管理部门实现抵押权而处置该套住房的；

（二）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的。

第三十一条 保障性住房的购房家庭应当遵守国家、省、市有关政策规定，按照合同约定使用保障性住房，不得有以下情形：

（一）擅自转让、赠与保障性住房；

（二）改变保障性住房的使用用途；

（三）无故闲置保障性住房2年以上；

（四）破坏保障性住房主体结构；

（五）其他违法违规情形。

第三十二条 对于未售出的配售型保障性住房项目和由保障性住房经营管理单位回购的保障性住房，继续作为保障性住房使用，面向符合条件的家庭配售。回购的保障性住房再次配售价格按照回购价格并考虑房屋折旧、物价水平、回购税费成本等因素确定。

项目配售剩余房源报请同级政府同意后，可转化为保障性租赁住房。承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下，依法享有以同等条件优先购买的权利。

第七章  监督管理

第三十三条 各相关部门应按照职责分工履行监督责任，保障性住房经营管理单位应当严格按照本办法规定开展保障性住房配售、运营管理工作，存在违法违规行为的，做好整改并依法依规承担相应责任。

第三十四条 申购家庭通过瞒报信息、弄虚作假等不正当手段获得保障性住房配售资格的，取消其配售资格；已缴纳定金的，按认购协议约定执行；已签订购房合同但未交付保障性住房的，解除购房合同；已交付保障性住房的，申购家庭应当按照合同约定执行，腾退保障性住房，涉及购房贷款的应先清偿相关贷款后，由保障性住房经营管理单位依法依规收回其保障性住房，按照购房价格－房屋折旧－回购产生的各项税费等方式核算退还金额，不予利息补偿；逾期未处理的，应当依据合同约定，通过司法途径处理。禁止该家庭五年内再次申购其他保障性住房。

购房家庭有本办法第三十一条规定情形之一的，根据项目来源，分别由市、区（县）相关部门责令整改，逾期不整改或整改不到位的，可根据有关政策法规进行处理；造成损失的，申购家庭应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

第八章  附  则

第三十五条 保障性住房实行分级管理，市本级保障性住房项目的配售及售后管理工作由市住房城乡建设局统筹组织协调；各区县保障性住房项目的配售及售后管理工作由属地住房城乡建设部门负责。

第三十六条 本办法自XX年XX月XX日起施行，有效期5年。

附件：淄博市保障性住房轮候排序计分规则 

附件

淄博市保障性住房轮候排序计分规则

为加强我市保障性住房配售管理，按照申请人的家庭结 构、人均收入、人均住房面积、入库时间等确定轮候排序计分规则。总分值相同的申请家庭，按照申请保障性住房轮候资格时间先后确定顺序 。

一、按家庭结构计分 (最高 25分)

单身申请人计5分；夫妻两人的家庭计10分；夫妻(含离异或丧偶,下同)和1个未成年子女的家庭计15分；夫妻和 2个未成年子女的家庭计20分；夫妻和3个及以上未成年子女的家庭计 25分 。

二、按家庭人均收入计分(最高35分)

(一)上年度人均收入不超过上年度城镇居民人均可支配收入80%的家庭计35分 。

(二)上年度人均收入高于上年度城镇居民人均可支配收入 80%的家庭计20分 。

三、按家庭人均住房建筑面积计分(最高 30分)

(1-家庭人均住房建筑面积/20)×30

四、按纳入轮候库时间计分(最高10分)

申请家庭自纳入轮候库起，每满1年计2分，最高不超过 10分 。

一、制定文件的目的和必要性

     （一）制定文件的目的

       1、结合我市保障性住房房源供给和工薪收入群体住房需求实际，切实做好全市保障性住房配售工作。

       2、加强对配售型保障性住房售后管理，规范封闭管理流程，健全退出及回购机制。

       （二）制定文件的必要性

      党中央、国务院高度重视解决居民住房困难问题，国务院关于规划建设保障性住房的指导意见提出，规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，加快解决工薪收入群体买不起商品房、保障性住房又供给不足的突出问题，稳定工薪收入群体住房预期。对保障性住房实施严格的封闭管理，不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。同时加强部门间协作配合，切实解决好工作中遇到的困难和问题，为此制定了《淄博市配售型保障性住房管理办法》。

       二、起草依据

     （一）《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发〔2023〕14号)；

     （二）《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）；

     （三）《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》(建保〔2024〕44号)；

     （四）《中国人民银行关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》(银发〔2024〕110号)；

     （五）《关于印发山东省规划建设保障性住房工作推进方案的通知》（鲁建发〔2024〕5号）；

     （六）《淄博市人民政府办公室关于转发市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、中国人民银行淄博市分行、国家金融监督管理总局淄博监管分局<淄博市切实做好保交房工作总体方案>的通知》（淄政办字〔2024〕23号）；

     （七）《淄博市规划建设和筹集保障性住房实施方案》（淄政办字〔2024〕25号）。

       三、起草过程

2024年5月至8月，对国务院、国家部委、省、市有关文件进行了深入学习讨论；2024年7月至8月，借鉴济南、青岛等城市经验，起草了本《淄博市配售型保障性住房管理办法》（讨论稿）。8月份征求了各区县政府、功能区管委会,市委组织部、市发展改革委、市公安局、市民政局、市财政局、市人力资源和社会保障局、市自然资源和规划局等15个市直部门单位和2个收购国企意见。同时，召开3次由市直部门、区县部门、有关银行、收购国企、部分房地产开发企业、部分房地产评估机构、造价审计机构参加的不同层面的座谈会，进行现场座谈交流。对各部门提出的意见建议基本予以采纳，形成了《淄博市配售型保障性住房管理办法》（征求意见稿）。

       四、主要内容

《办法》共分8章36条，其主要内容包括： 

（一）第一章为总则，共5条。明确了配售型保障性住房性质、适用范围以及各部门职责。

（二）第二章为保障对象和条件，共5条。保障对象主要为本市住房困难的工薪收入群体、引进人才等群体。

（三）第三章为配售价格（收购价格）和户型面积，共2条。新建保障性住房项目配售均价按照基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则进行核算；收购、盘活、转化存量房产作为配售型保障性住房的收购均价和配售均价，根据国家、省相关政策要求确定。保障性住房建设以满足基本住房需求为原则，新建项目单套住房建筑面积原则上不超过120平方米，收购、盘活、转化的存量项目可适当放宽标准，放宽比例上限不超过10%，放宽房源可定向用于人才住房。

（四）第四章为保障对象轮候库建设，共3条。保障对象到镇办申请报名，提交户籍、婚姻、住房、社保等相关材料，通过镇办初审、区县住房城乡建设部门联审复审，符合条件的进行公示，公示无异议后取得《配售资格证明》，纳入保障性住房轮候库。

（五）第五章为配售流程，共7条。配售流程为公告、申请、审核、确定选房顺序、现场选房、签订合同、房屋交付。

（六）第六章为售后管理，共10条。保障性住房实行封闭管理，不得以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。保障性住房实行封闭流转和回购方式退出保障。

（七）第七章为监督管理，共2条。各相关部门按照职责分工履行监督责任，保障性住房经营管理单位按照本办法规定开展保障性住房配售、运营管理工作。

（八）第八章为附则，共2条。保障性住房实行市、区县分级管理。本办法有效期5年。

党中央、国务院高度重视解决居民住房困难问题，《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）提出，具备条件的城区常住人口300万以上的大城市可以率先探索实践规划建设保障性住房。随后，国家发展改革委、财政部、自然资源部、住房城乡建设部等部委相继出台了供地、贷款、税费等方面的配套政策。我省济南、青岛列入第一批政策支持城市。2024年1月20日，省住房城乡建设厅等部门转发《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅<关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知>的通知》（建办保函〔2023〕26号），将符合城区常住人口100万以上，淄博、烟台、临沂等8个城市纳入保障性住房政策支持范围（不包括县）。5月28日，国务院办公厅转发了住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局《切实做好保交房工作总体方案》（国办发〔2024〕26号），将《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》有关政策适用范围扩大至全国各城市和县城，并支持市、县政府选择地方国有企业（企业及所属集团不能为融资平台）自主决策，以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房。金融机构按照市场化、法治化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放保障性住房收购贷款，用于以合理价格收购房地产企业已建成未出售商品房用作保障性住房。5月31日，中国人民银行印发了《中国人民银行关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》（银发〔2024〕110号），6月17日，住房城乡建设部印发了《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）。7月22日，市政府办公室印发了《淄博市规划建设和筹集保障性住房实施方案》（淄政办字〔2024〕25号）。按照上述文件要求，为加强配售型保障性住房管理，在学习借鉴济南、青岛等城市经验的基础上，结合我市实际，起草了《淄博市配售型保障性住房管理办法》。

根据要求，我单位于9月3日至10月2日在淄博市人民政府网站向社会公开征求意见建议，期间未收到反馈建议。