为进一步促进我市房地产业高质量发展，提升新建商品住宅品质，市住房城乡建设局修改完善了《关于新建商品住宅品质提升若干规定的通知》（征求意见稿），现征求各部门、各区县、各相关单位及各开发企业意见。
请于5月15日前将加盖单位公章书面意见反馈至市住房城乡建设局。
联系人：郝雨诺 联系电话：2306757
邮箱：Hao8848@126.com
淄博市新建商品住宅品质提升若干规定
一、在本市行政区域内新建商品住宅项目的规划、设计、建设、验收、物业服务工作，应当落实《淄博市住宅规划设计品质提升指引》《淄博市住宅建筑设计品质提升指引》《淄博市住宅市政环卫园林景观设计品质提升指引》《淄博市住宅施工质量品质提升指引》（以下简称品质提升指引）和本规定的有关要求，本规定未提出具体要求的，按照相关法律法规、文件、规范和标准等执行。
本规定实施后取得国有建设用地使用权的商品住宅项目，应当严格执行本规定；实施前已取得国有建设用地使用权的商品住宅项目，鼓励参照本规定执行，可按程序申请规划调整、设计变更。
二、市自然资源和规划局负责新建商品住宅规划设计品质提升的监督指导；市住房城乡建设局负责新建商品住宅市政园林景观设计、住宅工程质量品质提升的监督指导；市自然资源和规划局、市住房城乡建设局共同负责新建商品住宅建筑设计品质提升的监督指导。城市管理部门按照职责分工，负责新建商品住宅规划设计、建筑设计、市政园林景观设计、工程质量品质提升相关工作的监督管理。
各区县自然资源和规划部门、住房城乡建设部门、城市管理部门等部门，按照职责分工，负责新建商品住宅规划设计、建筑设计、市政园林景观设计、工程质量品质提升及物业服务等相关工作的监督管理。区县因职能划转，部门单位职能与上述不一致的，由实际承担相应职能的部门单位负责。
三、自然资源和规划部门应当将商品住宅规划设计品质提升要求纳入规划条件。住房城乡建设部门应当将商品住宅建筑设计、市政园林景观设计、工程质量品质提升和物业服务品质提升要求的有关内容纳入纳入建设条件意见书，作为商品住宅国有建设用地使用权出让或划拨的依据和条件。
四、开发建设单位应当委托具有相应资质的设计单位进行
规划编制、建设工程方案设计和房屋建筑、园林景观、市政设施等施工图设计，不得要求规划编制单位、设计单位降低商品住宅项目规划、设计品质要求。
商品住宅项目建设工程设计方案和房屋建筑、园林景观、市政设施等施工图设计文件，应当落实规划条件、建设条件意见书对商品住宅品质提升的要求。自然资源和规划部门牵头组织住房城乡建设、城市管理等部门通过建设工程设计方案联合审查进行审查把关；施工图设计文件由相应施工图审查机构审查把关。
五、开发建设单位应当依据规划条件、建设条件和建设工程设计方案编制房地产开发项目开发建设方案。分期开发的项目应当制定分期开发建设方案。分期范围规模较大，能够通过机动车道（或消防车道）、集中绿地、游园、广场进行分界，且功能完整、分界清晰的，可按分界确定分期开发项目范围；换热站、水泵房、变配电室、弱电机房、燃气调压柜等设施，应规划设置在首期项目，并纳入首期项目开发建设。
分期开发项目内所有建设工程应当严格按照开发建设方案同步建设、同步验收、同步交付使用。
六、开发建设单位应当在商品房销售场所公示建设工程设计方案、园林景观平面、效果图以及商品房住宅品质提升内容，并将主要内容载入商品房买卖合同。
七、商品住宅项目应当全面落实施工总承包单位负责制，强化施工总承包单位对工程质量、建设工期的管理。开发建设单位不得违法发包、肢解发包，园林景观、市政设施工程应当发包给具有相应资质或相应能力的施工单位。
开发建设单位、施工单位应当严格按照经审批的建设工程设计方案、经审查合格的施工图设计文件进行项目开发建设。
八、住房城乡建设、自然资源和规划部门在组织房地产开发项目联合巡查时，应当对商品住宅品质提升要求落实情况进行核实。开发建设单位未落实的，应当及时督促其进行整改。
商品住宅项目房屋建筑、园林景观、市政设施、供热设施、燃气设施施工应当办理建设工程质量监督手续，住房城乡建设部门应当会同相关部门、单位，或聘请具备相应资质、能力的第三方机构，对上述工程实施工程质量监督管理。
九、加强房地产市场信用体系建设。建立房地产开发企业、施工企业以及勘查设计、监理、中介机构、物业服务等企业信用管理制度，将市场各方主体行为纳入信用评价管理，建立房地产市场主体失信名单，实时向社会公布。加强部门联动监管，制定守信激励、失信惩戒措施，在市场准入、表彰评优、资质升级、预售及预售资金监管、招投标等方面对企业实施差别化管理，提高企业诚信意识，规范主体行为。有违法违规行为的，及时纳入房地产市场各方主体负面清单管理，创建房地产市场良好发展环境。
十、自然资源和规划部门应当对照项目开发建设方案确定的分期范围核发《建设工程规划许可证》，同一《建设工程规划许可证》确定的建设内容应当一次性进行竣工规划验收。
开发建设单位应当依据建设条件意见书载明内容、施工图设计文件，按照开发建设方案确定的项目分期范围，组织房屋建筑工程、园林景观、市政设施、供热设施、燃气设施竣工验收、备案。
开发企业申请竣工联合验收的，竣工联合验收牵头单位应当组织相关单位进行验收、核实，并统一出具联合验收意见。
十一、开发建设单位应当按照《淄博市物业管理条例》规定配置物业服务用房，以及按照《淄博市住宅物业服务等级标准》为新建商品住宅项目配备满足服务需要的设施设备，选聘具备相应服务能力的前期物业服务企业。
新建商品住宅项目前期物业服务星级标准不得低于三星级，鼓励提供四星级、五星级高品质物业服务。
十二、规范商品房买卖合同管理。统一使用《淄博市商品房买卖合同》范本，规范商品房买卖合同签订行为。附加条款中，开发建设单位应明确一楼是否带院、半封闭阳台或设备平台是否可以封闭，不能在楼顶、公共空间或公用绿地内违法搭建建筑物构筑物及围墙等内容。
十三、对严格落实本规定要求和品质提升指引的新建商品住宅项目，优先推荐泰山杯、广厦奖、花园式单位、工程质量管理标准化示范工程、优秀工程勘察设计等奖项。
鼓励开发建设单位通过开展A级商品住宅性能认定、创建绿色星级建筑、建设被动式住宅等，提升商品住宅项目功能、质量、品质。
对获得泰山杯、广厦奖、花园式单位等奖项以及通过A级商品住宅性能认定、绿色星级建筑、被动式住宅的新建商品住宅项目，记入优良信用信息。
十四、新建商品住宅项目开发建设过程中，开发建设单位存在下列情形的，由相关部门、单位督促整改。对拒不整改的，按规定记入不良信用信息，暂停相关业务的办理。违反相关法律、行政法规规定的，依法处罚。
1.房屋建筑、园林景观、市政设施等施工图设计未报送施工图审查机构审查的；
2.未按照审批的建设工程设计方案、审查合格的施工图设计文件、备案的开发建设方案开发建设或擅自调整、变更的；
3.未在商品房销售场所公示建设工程设计方案、园林景观平面、效果图以及商品房品质提升内容，未将主要内容载入商品房买卖合同的；
4.违法发包、肢解发包的，将园林景观、市政设施工程发包给不具有相应资质或相应能力的施工单位的；
5.未按照开发建设方案确定的项目分期范围，组织房屋建筑工程、园林景观、市政设施、供热设施、燃气设施竣工验收、备案的；
6.新建商品住宅项目前期物业服务星级标准低于三星级的，未按规定配置物业服务用房和有关设施设备不满足服务需要的，选聘的前期物业服务企业不具备相应服务能力的。
本《规定》自2023年6月 1 日起实施，有效期至2026年6月 1 日。
附件：
1.淄博市新建商品住宅规划设计品质提升指引
2.淄博市新建商品住宅建筑设计品质提升指引
3.淄博市新建商品住宅市政园林景观设计品质提升指引
4.淄博市新建商品住宅施工质量品质提升指引
淄博市住房和城乡建设局 淄博市自然资源和规划局
淄博市城市管理局
2023年4月16日
淄博市新建商品住宅规划设计品质提升指引
1 总则
为进一步提高我市住宅规划设计水平，促进住宅项目品质提升，塑造良好的人居环境，推进城市形象持续优化，制订本指引。本指引适用于淄博市新建住宅规划设计，改建和扩建的住宅规划设计可参考执行。
2 加强城市空间设计
2.1 优化住宅总体布局。住宅项目应充分考虑与周边环境、建筑的关系，通过合理布局组团空间和集中绿地，营造疏密有致的空间形态，避免大面积采用行列式布局。
2.2 注重天际线设计。住宅项目应通过相邻地块及地块自身的高度设计，塑造优美变化的天际轮廓线。注重城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的天际线关系，应进行专项分析研究。已编制城市设计的地区，建筑高度、空间关系应遵循城市设计要求。
2.3 加大建筑退让。快速路、主次干道沿线的多栋住宅建筑退让宜差异化，快速路、主次干道交叉口住宅建筑在符合相关规定条件下，应适当加大退让距离，留足城市开放空间，丰富街角公共界面。
2.4控制建筑面宽。城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的建设项目，应合理确定建筑面宽和高度，形成疏朗大气的城市界面。应当增加空间开敞度，并与城市设计中确定的主要景观轴线及视线通廊贯通。
3 提升建筑立面设计水平
3.1 倡导现代建筑风格。住宅建筑应凸显现代感，体现科技创新、时尚活力的淄博特色。倡导现代建筑风格，鼓励新材料、新技术的运用。同时鼓励充分考虑项目周边历史文脉，挖掘延续场地特质。
3.2 合理进行组团造型分区。可通过立面形式、建筑色彩等变化进行分区设计，形成整体协调丰富多样的建筑景观，增加建筑组团间的差异性和辨识度。
3.3 重要界面进行公建化处理。城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的住宅建筑，建筑立面应采用公建化处理。鼓励公建化立面处理方式的多样性，通过精细化设计呈现高品质立面效果。不得设置具备后期封闭条件的开敞式阳台（空中花园除外）。
3.4 注重山墙设计。沿城市重要界面的住宅应将山墙作为主立面进行设计。应加大山墙进深，充分体现建筑的稳重感、体量感。宜采取体块穿插、虚实对比等方式，丰富山墙面立面处理。
3.5 注重第五立面设计。根据建筑体量、风格形式及周边建筑风貌，合理确定顶部处理形式。建筑屋顶应简洁大方，比例协调，细节精致。
3.6 合理选用建筑色彩。立面色彩应避免大面积采用高明度色、高纯度色、深暗色系。宜综合运用主色、辅助色和点缀色，形成有层次、有变化、与周边协调的色彩搭配。
3.7 注重细部处理。住宅项目应通过对建筑檐口、线脚、窗套等构件的重点设计，以及墙面分格、材料交接的精细化设计，体现精致感和工匠精神。鼓励采用金属材料、石材对建筑转角、阳台、檐口等重点部位进行处理。
3.8 运用高品质建筑材料。住宅基座部分及住宅公服配套建筑应采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑材料，提高近人尺度效果。高层住宅应选用耐久性强、易于维护的立面材料，确保城市界面景观效果。
4 加强配套设施人性化设计
4.1 合理布局配套设施。以居民需求为出发点，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套建筑，科学配置电动自行车充电设施、快递物流、垃圾分类收集点等配套设施，确保使用的便利性。
4.2 适当提高配建标准。住宅停车配建指标应综合考虑周边交通与停车需求，适当增加停车配建比例。停车需求紧张的地方，新建住宅配建标准为1:1.5，其他地方原则上不低于1:1.1。新建住宅小区停车位应按照不低于15%的比例配建电动汽车充电基础设施，其余车位应100%预留建设安装条件。
4.3高品质规划配套商业。配套商业在平面布局和立面造型上应避免单一带状形态，宜在平面设计、立面设计中采用多种处理方式，增加沿街空间的变化，优化步行尺度体验，营造更有温度的社区商业氛围。住宅小区出入口宜结合配套商业一体化设计，鼓励出入口的个性化、标识性。
4.4市政设施隐蔽化设计。风井、管网箱等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合绿化合理布局设计。
4.5优化竖向设计。住宅小区应依据场地和周边道路标高合理做好竖向设计。地形高差过大的地块，应优先考虑采用花台、绿化坡地与台阶相结合的手法自然过渡处理，并做好与城市道路的衔接。
4.6 精细化进行围墙设计。围墙形式应以通透式为主，宜结合绿篱形成“绿墙”效果，鼓励沿城市道路围墙的精细化、个性化设计。
5细化相关图件要求
住宅项目效果图应真实合理反映实际情况，不得虚假夸大。应提供方案与周边实景结合的效果图，多角度对方案进行区域空间分析。建筑各主要立面图应明确标识材质、色彩等。
淄博市新建商品住宅建筑设计品质提升指引
1 总则
为提升淄博市住宅品质，体现以人为本、安全卫生、绿色环保和可持续发展的住宅设计理念，促进淄博市住宅建设高品质、高质量发展，制订本指引。本指引适用于淄博市新建的住宅单体设计。
2 建筑专业
2.1 居住空间
1.住宅层高不应小于3m。
2.户门门洞洞口尺寸不应小于 1.10m，门垛宽度不应小于0.10m。相邻户门并列布置时，门扇间最小净距离不应小于0.40m；相邻户门为L 型布置时，门扇开启过程中最小净距离不应小于0.60m。
3.住宅设计应明确热水器、太阳能水箱、燃气锅炉等位置，且在悬挂重物处部位采用结构加强措施；阳台洗衣机与太阳能储热水箱预留净尺寸不应小于0.70mX0.70m(宽X深)；厨房内开窗不得影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。
4. 卫生间布局应综合考虑卫生间门的开启方式及方向，卫生间门与洁具在实际使用中应避免使用时相互影响。
5. 住宅阳台应封闭，不得设为开敞式、半开敞式（空中花园除外）。
2.2防水设计
1.厨房、卫生间、设有用水点的阳台的所有内墙面应做防水设计；卫生间、厨房、设有用水点的阳台的顶棚应做防潮设计。
2.住宅至少有一个阳台设置给水管和废水排水管。
2.3 共用空间
2.3.1 公共交通
1.四层及以上住宅公共电梯载重量不应小于800Kg，其电梯候梯厅净深度不应小于多台电梯中最大轿厢深度，且不应小于1.80m（兼顾楼梯休息平台时不应小于2米）。设电梯的住宅每单元至少应设置一台可容纳担架的电梯。电梯井不应与卧室、书房等相邻。
2.十二层及十二层以上住宅，每个单元设置电梯不应少于两台。
3.小区内部应设公共卫生间，且应设无障碍卫生间；应适当进行适老化设计或预留适老化改造空间。
4.汽车库及地面停车位应满足汽车进出通行要求，标准车位宽度应在现有标准规范基础上增加0.1m，如垂直后退式停车标准车位尺寸不应小于 2.50m×5.30m（宽×长）。
6.地下汽车库出入口应设置雨棚，车库坡道应采取有效的降噪措施。通往地下的坡道在地面出入口处应设置不小于 0.15m 高的反坡，坡道两端应设置与坡道同宽的截水沟。
7.住宅配建机动车停车位不应采用机械式停车位，车库（车位）地面材质不宜采用水泥砂浆地面。
2.3.2设施
1.住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，配置集中空调的户型，每户设备平台面积不应超过2平方米且长边宜南北向布置，位置、尺寸等不得为违规私自改造纳入室内使用空间预留条件；分体式空调室外机位净尺寸不宜小于1.20X0.70X0.90m（长X宽X高），集中式空调室外机位净尺寸不应小于1.30X0.80 X1.60m（长X宽X高）。
2.分体式空调室外机位应靠近所对应的使用房间，并距离可开启的窗扇水平距离不宜大于0.40m，窗扇尺寸应满足安装需求，安装应能从本户或公共区域完成，外窗的安全防护措施应满足规范要求。
3.室外机安装位置不应对室外人员和相邻窗口形成热污染及噪声干扰等；室外机安装后不应影响采光通风；厨房排烟道排烟口不应正对着空调外机。
4.明装消火栓下部不宜留空，应采取措施防止儿童碰头。消火栓不宜在外墙上暗装，不能避免时应采取防结冻措施。
5.在阳台或外窗处的太阳能集热器应横向设置并设有挑板，挑板宽度不小于2.20m，净深度不小于0.40m，不大于0.70m，集热器与垂直面倾斜角度不宜小于15°，且集热器与挑板之间应通过预埋或化学螺栓方式连接牢固，确保安全。
6.防护栏杆应采用防攀爬的构造，不宜做横向构件；如果设置，则横向构件顶面到可踏部位顶面的水平距离必须大于0.7m且垂直距离必须大于0.8m。
7.永久性标牌安装在住宅三层以下山墙醒目部位，便于查看。楼栋号标牌安装在住宅三或四层山墙醒目部位，数字清晰。
8.小区应在单元门禁以外合理布置智能快递柜，并预留电源。
9.消防总控室和物业监控室应设于地上同一空间或在地上相邻设置，不得设于地下空间。
10.入户门厅及电梯轿厢应设置电视监控系统。住宅应采用高品质入户门。
2.3.3公共健身空间
小区应结合绿化设计，合理布局室外体育、休闲设施，应保证冬季能有一定的日照时间。
2.4 室内环境
1.户内配电箱、家居配线箱等不宜设置在分户墙上，如果设置在分户墙，分户墙厚度不应小于250mm，且应错位开槽，开槽处应采取措施满足相应墙体隔声量要求。
2.屋顶消防水箱间设置在住户上方时，应采取双层板及有效的隔声减振、防排水措施；卫生间的洁具、立管宜避开卧室的墙面布置，避免噪音对卧室的影响。
3.紧邻城市交通干线两侧的住宅应加强隔声防噪措施，其居住空间的外门窗应采用三玻两腔外窗。
4.卧室、起居室（厅）的分户楼板的计权标准化撞击声压级不宜大于65分贝。采用隔声材料将楼地面垫层、面层与墙体分隔。
2.5海绵城市
践行海绵城市理念，全域推进海绵城市建设，按照海绵型建筑与小区、海绵型道路与广场、海绵型公园与绿地、海绵型水系要求进行设计。应合理布局绿化、保洁取水点。
2.6城市森林花园住宅
2、户属空中花园和空中共享平台的景观、种植设计宜与
建筑方案设计同步，种植技术和植被的选择应以保障安全性为原则，并应遵守项目属地相关政策的要求。
3、户属空中花园不宜设置在建筑正北向的背阴面。
4、户属空中花园内对应的本层外墙面，不应设置卧室外窗。
5、户属空中花园内对应的上层外墙面，不应设置主要功能房间的外窗，若设置辅助功能房间的外窗，则应采取视线这单措施。
6、户属空中花园和空中共享平台的临空处应设置安全防护措施。
7、其他内容应符合《关于城市森林花园住宅项目规划实施的指导意见》及有关政策规定。
2.7绿色建筑和装配式建筑
新改扩建商品住宅应按照《山东省绿色建筑促进办法》《淄博市绿色建筑创建行动》及有关政策规定，进行绿色建筑设计，不得低于规定等级和标准；应按照建设条件意见书及省下达市新开工装配式建筑面积占比配建装配式建筑，分期实施时，每期均不得低于配建比例。
3 结构专业
3.1 地下室底板为有抗浮要求的防水板时，板厚不应小于 350mm，且应双层双向配筋，钢筋间距不宜大于150mm。
3.2 地下室挡土墙墙厚不应小于250mm，钢筋间距不应大于150mm。
3.3 地下室顶板不应采用无梁楼盖。
3.4 多层混凝土剪力墙结构墙厚不应小于150mm，小高层、高层混凝土剪力墙结构墙厚不应小于180mm。
3.5 剪力墙结构不宜采用转角窗，当必须设置时应采取抗震加强措施；楼梯间四角应设竖向构件。
3.6 对剪力墙结构住宅南、北外纵墙墙体开洞后至少应满足壁式框架计算模型。
3.7 对高层剪力墙结构住宅，山墙应采用钢筋混凝土墙，且结构开洞率不应大于40%。
3.8 剪力墙端部与跨度大于5米的梁相连时，宜设端柱或翼墙。
3.9 连接两交通核的连廊结构有效宽度不应小于 2.0m，连廊板及洞口周边楼板厚度不应小于 120mm，且应双层双向配筋。
3.10 单向板厚度不应小于跨度的 1/30mm，双向板厚度不应小于短跨的1/35mm,且板厚不应小于100mm。
3.11 现浇板内预埋线管应分散布置在上下钢筋网片之间，线管交叉不得超过两层。线管最大外径不应超过 50mm及板厚的 1/3，外皮至楼板上下外边缘的距离不应小于 35mm。
3.12 现浇屋面板厚度不应小于 120mm，应采用双层双向通长钢筋，钢筋间距不应大于 150mmm。现浇屋面板应采用防水混凝土。
3.13当阳台悬挑长度不小于 1.50m 时，阳台应采用梁板式结构。
4 给排水专业
4.1 户内给水支管不宜架空穿越卧室，当有困难，需要架空穿越时，穿越卧室的给水管道应采取防水流噪声的措施。
4.2 给水加压、消防稳压设施、太阳能系统循环泵、空压机等设备不宜与住宅部分（包括储藏室）有接壤的边界，且应尽量远离住宅区域。
4.3 底层单独排水除应满足现行规范外，<13层的住宅底层排水管道也宜单独排出。住宅厨房单独排出时，其排出管最小管径不应小于75mm。
4.4 水暖管井应宜考虑检修排水措施，宜采用无水封直通式地漏，连接地漏的管道末端采取间接排水。
4.5 住宅下部停车库设置集水坑时，其位置应避免设于影响汽车停靠或行驶的位置，潜污泵出水管及其阀门的位置也不得影响汽车的停靠。
4.6 卫生间、厨房的排水立管、横管不应遮挡外窗或影响窗户的开启。
4.7 室内消火栓箱不应设在户门后面；设在电梯附近时，不应影响电梯按钮的使用。
4.8 大于等于18层的住宅卫生间不应仅设置DN100的普通伸顶通气立管排水系统。
4.9 给水管道入户后，在便于操作的位置，宜设置总控制阀门。
4.10 住宅室内不宜采用管道中水入户。
5 电气专业
5.1住宅小区的配电装置及设备控制箱未设置于专用的配电间或设备控制间内时，箱体应设锁并采取局部等电位联结等有效防电击措施。
5.2住宅小区电动自行车停放区域应预留电动自行车专用的充电设施安装条件，充电设施应具备充满自动断电、定时断电、充电故障自动断电、过载保护、短路保护、漏电保护功能。电动自行车充电设施配置比例不低于居民户数的35%。
5.3住宅楼梯、走道、电梯厅等公共区域的照明节能自熄开关应采用人体感应、雷达感应等非接触控制型产品。
5.4住户配电箱和弱电配线箱，装设在剪力墙上的应预留洞口；住户配电箱不应装设在水、暖管井壁、厨房内及卫生间的墙上，也不应嵌装在电梯井道、建筑外墙。
5.5住宅内应采用安全型电源插座。电源插座应避开暖气片、水管、衣柜等设施，并且与弱电插座间隔不少于300毫米，空调插座位置应结合空调机位置合理布置。
5.6火灾自动报警系统及其子系统的线路不应与其它非消防类弱电线路共用保护管或槽盒内敷设，消防应急广播线路应独立穿导管或独立槽盒敷设。
6 暖通专业
6.1 供暖燃气壁挂炉不应直接安装在与卧室相邻的墙体上。
6.2采用低温热水地板辐射供暖的住宅，室温控制方式建议使用分环路控制，分路设置室温自动控制阀。
6.3 住宅设置集中空调系统时，应设分室调温和控制装置，鼓励安装具有处理 PM2.5 功能的新风系统，建议使用双向气流热回收型，过滤装置应便于拆卸更换，并应根据空调设计图纸在结构墙体、梁处预埋冷媒管套管。
6.4 住宅设置集中空调系统时，应充分考虑气流组织，尽量分布均匀，应避免空调室内机送风吹向床头。
6.5 空调外机位的通风百叶开口率不应小于70%，保证气流通畅。
6.6 集中空调系统采用户式地面辐射空调系统时，宜同步设计保持室内微正压新风和湿控系统。
6.7住宅卧室、起居室、书房室内管道保温后管底距地面完成面安装高度不应小于2.35m。住宅公共区域（门厅、楼梯间前室、合用前室、消防电梯前室等）设备管线底距地面完成面安装高度不应小于2.30m，地下室大堂等设备管线底距地面完成面安装高度不应小于2.10m。
6.8设置在住宅地下室内供平时使用的通风机房，不应贴邻住宅居住用房；当必须贴邻时，风机应设消声隔震措施并宜落地安装，风机房、管井也应做隔音处理。
6.9热力管道应采取防止固体传声措施。
7 勘察专业
7.1建筑抗浮应采用抗浮专题报告提供的设计参数，未进行专项勘察时，一般地区的抗浮水位不应低于自然地坪或挖方整平标高。
7.2拟建建筑物位于疑似采空区、岩溶及其它不良地质作用发育场区时，应按照相关规范要求进行专项勘察和审查。
7.3 有关基坑施工安全专项方案的设计说明中，应评价基坑开挖对周边建筑、市政设施的影响。
淄博市新建商品住宅市政环卫园林景观设计
品质提升指引
1 总则
本指引是为了满足人们居住生活水平日益提高的需求而编制，旨在加强规划设计单位、开发建设单位和管护监管单位等对住宅小区市政环卫园林景观设计的技术指导和监督，以提高淄博市新建住宅环境的绿化品质。
本指引中所称“住宅小区”的范畴为现行国家标准《城市居住区规划设计标准》（GB 50180）中的“居住街坊”，指由支路等城市道路或用地边界线围合的住宅用地，是住宅建筑组合形成的居住基本单元。
2 绿化设计技术要求
2.1 小区绿化设计应与全域公园城市建设相结合，在提质增容的同时，将小区内、外绿化风格协调统一，健身步道有机连通。
2.2 住宅小区园林景观绿地率指标应保证不低于规划审批的技术指标，鼓励创造条件增大绿地面积。
2.3 绿化工程设计方案必须与规划审批总平面图、绿化施工图、营销沙盘、公示示意图、绿化竣工图一致。
2.4 绿化工程要与主体建设项目同步设计、同步审批、同步建设、同步交付使用。绿化工程施工单位必须严格按照批准的设计图纸和园林技术操作规程施工，高标准精细化组织实施。
2.5 建设单位对已交付住宅小区绿化进行改造、调整时，应严格遵守有关规定，将绿化调整改造方案向业主公示，并征求意见。涉及迁移、砍伐树木、临时使用绿地以及减少绿地的，按程序报相关部门审批。
3 树种选择与绿化质量标准
3.1 居住区绿地的植物配置应根据环境特点和功能要求，进行植物材料的选择和空间布局，形成生态结构稳定、疏密错落有致、季相变化丰富的植物景观。
3.2居住区绿地设计应以植物造景为主，采用乔、灌、草结合的复层绿化，乔木、灌木覆盖面积应不小于绿化种植面积的50%，非林下草坪、地被植物覆盖面积比例控制在50%以下。
3.3 植物种植设计应体现整体与局部、统一与变化、主景与配景及基调树种、季相变化等关系；应充分利用植物的枝、花、叶、果等形态和色彩；应多植庭荫树、色叶树、观果植物、芳香植物、保健植物、花灌木等；提倡多种植宿根花卉。
3.4 植物选择应适地适树，优先选用乡土树种及引种驯化后在淄博市适生的植物。宜选择寿命较长、病虫害少、无针刺、无明显飞絮、无毒的植物种类。
3.5住宅小区景观设计时，应加强基地范围内原生植物，尤其是古树名木的保护与利用。
3.6 提倡立体绿化。结合立地条件采用藤本植物、攀援植物等进行垂直绿化，以丰富建构筑物立面效果，同时增加绿量。围墙采用通透式的，应设计垂直绿化，种植藤本植物。
3.7 注重绿色环境规划，采用海绵城市建设等低影响开发生态措施，结合绿地竖向地形设计下凹式绿地、雨水花园、植草边沟等，充分利用雨水等绿色资源，同时注意耐水湿植物的选择与配置。
4 绿化设计要点
4.1 集中绿地应满足居民户外活动的需要，充分考虑功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、建筑小品等，并配设小型的活动场地及健身游乐器材等设施，设施材质、样式的安全性必须满足相关技术规范，活动设施、场地与居民楼需保持合理间距，防止影响一楼业主。
4.2 园林景观、小区道路设计应与海绵城市理念相结合，优化园林地形、道路、广场排水，防止雨水倒灌。
4.3 住宅建筑的宅旁绿地应根据不同朝向和使用性质进行布置，植物选择要点应符合表1要求。
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表1 不同建筑朝向的植物选择要点 |
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建筑朝向 |
植物选择要点 |
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建筑南面 |
应保证建筑的通风采光，选择喜阳、耐旱，花、叶、果、姿优美的乔灌木。 |
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建筑北面 |
选择耐荫、抗寒树种。 |
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建筑西面、东面 |
应充分考虑夏季防晒和冬季防风的要求，选择抗风、耐寒、抗逆性强的常绿乔灌木。 |
4.4 宅旁绿地的植物距离住宅建筑立面的距离应符合表 2规定，有窗立面应栽植落叶乔木，满足住宅建筑对通风、采光的要求。
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表2 植物与建筑外立面物最小间距 单位：m |
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建筑外墙 |
最小间距 |
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至大乔木中心 |
至灌木中心 |
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有窗朝阳面 |
5.5 |
2.0 |
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有窗背阴面 |
3.0 |
2.0 |
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无窗立面 |
2.5 |
1.5 |
4.5 配套地面停车场、林荫场地、休憩广场和运动场地周边及人行道两侧应选择冠大荫浓、主干通直、生长速度适中，无根蘖、无浆果及无滴脂污染的落叶乔木，不应选用寿命过短、易发病虫害的速生树种。
4.6 地下及半地下建筑顶板上的绿地，覆土层应≥1.5m。
4.7 屋顶绿化种植应严格按照结构负荷覆土厚度设计选择浅根性的小乔木和灌木地被类，地被宜选用耐旱、耐修剪植物。
5 市政设施设计要求
5.1 小区主要道路至少应有两个车行出入口连接城市道路，其路面宽度不应小于6.0m;次要道路不宜小于4.0m,并能满足消防车、救护车、垃圾清运车等车辆的通行；其他道路的路面宽度不宜小于2.5m。
5.2 小区内应设置专用人行道，并与城市人行道相连，其宽度不应小于1.5m；人行道上应设置盲道及无障碍坡道，盲道宽度不应小于30cm。
5.3 各级道路路面选材应因地制宜，选取环保性材料，满足耐久、防冻、防滑等要求并与海绵城市理念相结合。
5.4 小区给水系统应具有保障不间断向建筑或小区供水的能力，供水水质、水量和水压应满足用户的正常用水需求。小区室外给水管网干管应成环状布置。
5.5 新建小区排水体制应采用雨污分流制，雨、污水不得混接。
5.6 新建小区应遵循源头减排原则，建设雨水控制与利用设施，降雨的年径流总量和外排径流峰值的控制应达到建设开发前的水平。
5.7 住宅小区内道路照明在满足功能性照明前提下，更要注重美观性，灯高在3-4米，单光源功率不要过大，灯具选择上以节能和避免光污染为前提，不宜采用高压汞灯和白炽灯，灯具不要安装在居民楼一层窗户附近，避免影响居民休息。
6 环卫设施设计要求
6.1 新建小区应按照《山东省城乡生活垃圾分类技术规范》>和淄博市生活垃圾分类工作有关要求，设置垃圾分类收集设施，并实行四分类。
6.2 新建小区其他环卫配套设施应严格按照小区规划设计要求落实。
说明：除执行本指引外，未提及的其他内容，还应符合现行国家、行业和地方相关标准规范。
淄博市新建商品住宅施工质量品质提升指引
1 总则
为提升淄博市住宅施工质量品质，满足人民群众高质量生活需求，从源头减少住宅质量问题，强化施工质量意识，制订本指引。本指引适用于淄博市新建的住宅单体施工，改建和扩建的住宅单体施工可参考执行。
2 过程质量管理
2.1 严格落实建设单位首要责任。建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，承担着重要的工程质量管理职责，对保障工程质量具有主导作用。建设单位是工程质量第一责任人，依法对工程质量承担全面责任。建设单位要保证合理工期，履行质量管理职责，按规定组织工程竣工验收，严格履行质量保修责任。建设单位不得以任何方式要求设计、施工等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量；不得擅自变更经审查的施工图设计文件。
2.3严格控制建筑材料质量管理。按照“谁采购谁负责、谁验收谁负责、谁使用谁负责”的原则，强化进场建筑材料监管。进一步落实主要建筑材料见证取样送检和二维码唯一标识制度，杜绝使用“瘦身钢筋”、“麻刚沙”等不合格建材。
2.4深入开展住宅常见问题治理工作。从实体、管理、工艺、材料、施工等方面入手，要求施工项目制定住宅工程质量常见问题防控措施和实施方案，实施样板引路制度，对涉及质量常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收。进一步压实各方质量责任，推进质量管理标准化，提升工程质量水平。
2.5认真开展住宅工程分户验收。建设单位作为实施分户验收的第一责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。分户验收应分阶段进行，分别在主体结构分部工程和单位（子单位）工程竣工验验收前，应按计划、方案对每户住宅及公共部位的观感质量、结构尺寸和主要使用功能等进行专门验收。未进行分户验收或分户验收不合格的，不得进行主体结构分部工程质量验收，不得组织单位工程竣工验收。对（已）投保工程质量潜在缺陷保险的，鼓励受委托的TIS机构提出整改意见，应一并纳入分户验收整改。积极推广住宅工程质量信息公示，鼓励建设单位向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式，告知分户验收实施过程和结果。
2.6 全面实施全装修住宅业主开放日活动。实行商品房预售制度的全装修住宅项目，建设单位应当在完成分户验收后，工程交付前设立开放日，邀请业主对其房屋质量进行查验，建设各方对查验出的质量问题及时整改。工程交付时，建设单位应向购房者提供住宅装饰装修工程竣工图、住宅质量保证书和住宅使用说明书，并对其真实性负责。建设单位应设置工程质量投诉受理和维修部门，按照住宅质量保证书与合同的约定，在保修期限内承担相应的保修义务。
2.7全面推行“先验房后收房”制度。房地产开发企业对其所售住宅质量负首要责任,对落实“先验房后收房”制度承担策划组织、闭环整改和安全保障责任。房地产开发企业在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监督，质量信息包括项目基本信息、工程质量终身责任单位及负责人信息、主要建筑材料信息、工程验收信息、质量保证信息等内容，鼓励采用二维码的形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。单位工程竣工后具备合同约定交付条件的，组织业主对拟交付住宅进行查验。查验过程中，逐条记录、解答业主提出的设计、施工质量问题。业主在查验记录上对查验情况签字确认，形成业主查验问题处置销项台账。能立即维修的，现场组织修复。现场无法维修的，及时向业主说明，另行约定承诺维修完成时限。业主要求复验的，施工质量问题维修完成后应通知业主复验，复验结果应经业主签字确认。
3 防水工程
3.1 明确防控目标任务。
建设单位承担工程质量首要责任,是住宅渗漏防控第一责任人,对购房人负有防水工程质量10年保修责任,要在设计、施工、监理、采购等合同中,明确约定渗漏防控各项要求。开工前,应下达《住宅工程质量常见问题防控任务书》,组织参建各方全面落实《山东省住宅工程质量常见问题防控技术标准》(DB37/T5157)。
3.2地下工程防水
1.防水混凝土选用粉煤灰时，其级别不应低于Ⅱ级，防水混凝土应采用机械振捣，分层连续浇筑，防止出现冷缝，不留或少留施工缝。如需留设施工缝，应设置止水钢板等止水措施。
2.防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或绑扎铁丝，不得接触模板。当固定模板的螺栓穿过混凝土结构时，可采用工具式螺栓或螺栓加堵头，螺栓上应加焊止水环，焊接时应满焊。拆模后应将留下的凹槽用密封材料封堵密实，并应用聚合物水泥砂浆抹平。
3.柔性防水层阴阳角、水平施工缝、后浇带等特殊部位应增贴一层相同材料的柔性防水加强层，加强层宽度应为300mm～500mm。
3.3 楼屋面防水
1. 厨房、卫生间、阳台等有防水要求的建筑楼地面，楼板周边地面除门洞外，应向上做一道高度不小于200mm的混凝土坎台，厚度同墙厚，且应与楼板同时浇筑。
2.设置淋浴喷头墙面的防水高度不宜低于2000mm。
3.墙面防水层的泛水高度不得小于建筑地面300mm，洞口周边、阴阳角处应设置附加层，附加层高度不得小于300mm；门口处防水层沿地面外延500mm，向洞口两侧外延200mm。
4.当给水、供暖管道进入有水房间时，不得破坏防水层，管道可采取在隔墙防水层上翻高度以上位置穿过隔墙进入有水房间，或者在卫生间门口设置止水台，提前预留套管，施工完管线后进行防水封堵。
3.4 防水分部分项验收。
对易渗漏部位应进行基层、防水层、面层三次蓄水试验,蓄水时间不少于24h,种植屋面不少于48h,蓄水最浅处不少于30mm;涉水房间每次蓄水时间不应少于24h,蓄水高度宜为20mm。地下室在回填前应进行防水效果检查。每个单体工程应抽取10％以上数量的外窗进行压力淋水试验,水压0.10－0.12MPa,持续、均匀直射喷淋５分钟以上。建设、施工、监理单位应对蓄水、淋水或围水试验的关键环节进行全面验收。
4 砌筑工程
4.1 砌筑工程施工
1.施工前应编制专项施工方案，并应充分考虑灰缝厚度和宽度、预留洞口、构造柱、管线、开关、插座等部位。
2.砌筑前，监理单位应会同施工单位复核墙体的轴线、标高、门窗洞口等位置，并共同签署验收意见。
3.砌筑砂浆宜采用预拌砂浆，其中，混凝土多孔砖、轻骨料混凝土砌块、加气混凝土砌块、混凝土小型砌块等宜采用专用砌筑砂浆砌筑，使用时应在现场集中拌和。
4.2 砌筑工程裂缝控制
1.不同墙体基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不应小于200mm。
2.钢丝网应采用间距不大于300mm的钢钉或射钉加铁片固定。钢丝网片的网孔尺寸不应大于20mm×20mm。钢丝网宜采用先成网后镀锌的后热镀锌电焊网。
3.填充墙砌筑接近梁底或板底时，应预留30-50mm空间，间隔至少14d后，间隔600mm设置防腐木楔塞实，再用膨胀细石混凝土填塞密实。
5 建筑节能工程
5.1 外墙外保温施工前应作出专项施工方案，由总承包单位报建设单位或监理单位审查批准后方可实施。
5.2 外墙保温工程施工期间及完工后24h内，基层及环境空气温度不应低于5℃。夏季应避免阳光暴晒，当采用EPS/XPS保温板时，施工完成后及时进行抹面施工。当遇5级及以上大风、雨、雪、雾等恶劣天气时，应停止抹面施工。
5.3 抹面胶浆的配置应严格按供应商提供的配比和制作工艺在现场进行，每次配制不得过多，视不同环境温度条件控制在2h内或按产品说明书中规定的时间内用完。
随着人们生活水平的逐步提高，居住条件的改善，住房观念发生了很大的变化，对住房的需求逐渐从刚性需求向改善性需要转变。这对居住环境和性能提出了更高的要求，提升住宅品质建设，是不断满足人民群众对高品质住房需求的重要举措，更是推动我市房地产业向高质量发展的必然趋势。为此，2022年5月31日，我局出台印发了《淄博市新建商品住宅品质提升若干规定的通知》（淄建发【2022】90号）。2023年4月25日，省住建厅在我市召开了商品住宅品质提升大会，全市住宅品质提升工作更被列为2023年度群众满意度全市争创一流重点工作，期间部分法律法规和规范也进行了修改。为了更好的提升住宅品质，使规定符合上位法要求，贴合淄博市实际情况和地域特点，更有效落地落实，成为指导我市当前住宅开发建设、提升项目品质的方向性文件，有必要对《规定》进行修订完善，并上升为规范性文件。
二、《规定》修订的依据
依据《城市居住区规划设计标准》GB50180、《民用建筑通用规范》GB55031 - 2022、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS855-2021）、淄博市城市规划管理技术规定、《城市绿化条例》、《城市居住区规划设计规范》、《山东省城市绿化管理办法》、《淄博市园林绿化条例》、《建设工程质量管理条例》、住宅工程质量常见问题防控技术标准、《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》、《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》（鲁建质安字〔2022〕6号）、《山东省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施》（鲁建质监字〔2022〕4号）、《建筑与市政工程防水通用规范》（GB55030-2022）、《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》等政策规定和新标准规范实施，结合我市实际，修订完善了《淄博市新建商品住宅品质提升若干规定》。
三、《规定》修订的过程
为深入推进住房供给侧结构性改革，贯彻落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，进一步促进我市房地产业高质量发展，提升新建商品住宅品质，满足人民群众对高品质住宅的需求，2022年5月31日我局出台印发了试行稿《淄博市新建商品住宅品质提升若干规定的通知》（淄建发【2022】90号）。试行一年后，为了更好的提升规定贴合淄博市实际情况和地域特点，使规定有效落地落实，我局从2023年2月初开始着手修订完善《淄博市新建商品住宅品质提升若干规定》（以下简称《规定》），该《规定》主要从住宅规划设计品质、住宅建筑设计品质、住宅市政园林景观设计品质、住宅施工质量品质四个方面进行了全面的提升。3月9日，我局召集市自然资源和规划局、市城市管理局、市公用中心、市质安站及机关相关科室和设计、开发、建设企业代表进行了座谈交流。4月16日《规定》修订完成后，征求了各区县、有关部门、有关企业、有关协会的修改意见和建议，共收到有关单位反馈的修改意见108条，其中采纳66条，不予采纳42条，并出具了不予采纳理由和依据。5月23日又再次召开新建商品住宅品质提升专家工作会议，研究修改征求意见稿，会上又对征求意见稿进行深入讨论。
《规定》分为“总体要求”和“四个指引”两部分。在“总体要求”部分，明确了14条要求，规定了将商品住宅规划设计品质提升要求纳入规划条件，将商品住宅建筑设计、市政环卫园林景观设计、施工质量品质提升和物业服务品质提升要求的有关内容纳入建设条件意见书，作为商品住宅国有建设用地使用权出让的依据等内容。“四个指引”从“规划设计、建筑设计、市政环卫园林景观、施工质量”四个方面，提出了172条技术规范。
（一）《淄博市新建商品住宅规划设计品质提升指引》，从城市空间设计、建筑立面设计、配套设施设计和城市森林花园住宅4个方面，提出了38条技术规范，比如，在城市空间设计提升部分，对住宅总体布局、天际线控制、建筑退让、建筑面宽等4个方面提出要求；在建筑立面设计提升部分，从建筑风格、第五立面、建筑色彩、建筑材料等8个方面提出更高标准；在配套设施设计提升部分，对配建停车、市政设施隐蔽化处理、竖向设计、围墙设计等6个方面提出相关要求；在城市森林花园住宅部分，对城市森林花园住宅的设计标准、规划指标、维护管理等都提出了明确要求，更好的满足人民群众对高品质居住空间的需求。
（二）《淄博市新建商品住宅建筑设计品质提升指引》，从建筑专业、结构专业、给排水专业、电气专业、暖通专业、勘察专业等6个专业提出74条技术规范，其中，提标准类33条，补短板类41条。比如，提标准类，提出住宅层高不应少于3米，12层以上住宅单元电梯至少2部且设置一部可容纳担架的电梯，储藏室、车库等地下空间和电梯轿厢应实现无线信号覆盖，卫生间厨房阳台防水防潮，增强隔声减振，增加排水管径、地漏与检修措施、新风系统建议使用双向流等；补短板类，提出大堂公共空间设置建筑面积不宜低于15平方米，要求设计变更不得低于原标准，要求采取抗震加强措施等新要求。
（三）《淄博市新建商品住宅市政园林景观设计品质提升指引》，从绿化设计、市政设施设计、环卫设施设计3个方面，提出了27条技术规范，比如，在绿化设计方面，明确绿化工程设计方案必须与规划审批总平面图、绿化施工图、公示示意图、绿化竣工图一致；明确了配套地面停车场、林荫场地、休憩广场和运动场地周边及人行道两侧树种选择标准；提高了地下及半地下建筑顶板上的绿地覆土深度要求；要求居住区绿地设计应以植物造景为主，采用乔、灌、草结合的复层绿化，乔木、灌木覆盖面积应不小于绿化种植面积的50%，非林下草坪、地被植物覆盖面积比例控制在50%以下。
（四）《淄博市新建商品住宅施工质量品质提升指引》，
从过程质量管理、防水工程、砌筑工程、建筑节能工程4个方面，提出19条技术规范，其中：提标准类18条，补短板类1条。一是强化建设单位的工程质量首要责任，要求建设单位不得以任何方式要求设计、施工等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量；不得擅自变更经审查的施工图设计文件；二是全面落实“先验房后收房”制度，提升交付质量，维护购房者的合法权益。在过程质量管理”增加“全面推行‘先验房后收房’制度”部分。三是进一步强化住宅工程防渗漏管理。依据省住建厅有关要求，对“防水工程”内容进行了修改完善，对防控目标任务、楼屋面防水施工标准、防水分部分项验收程序等做出了具体要求；四是提升建筑节能工程施工质量，明确施工变更要求，对保温材料的进场复验、保温板材验收做出规定。
随着人们生活水平的逐步提高，居住条件的改善，住房观念发生了很大的变化，对住房的需求逐渐从刚性需求向改善性需要转变。这对居住环境和性能提出了更高的要求，提升住宅品质建设，是不断满足人民群众对高质量住房需求的重要举措，更是推动我市房地产业向高质量发展的必然趋势。《关于新建商品住宅品质提升若干规定的通知》是指导我市当前和今后一个时期住宅项目建设、提高项目质量的方向性文件。
进一步促进我市房地产业高质量发展，提升新建商品住宅品质，满足人民群众对高品质住宅的需求，我局从2022年5月下发了《关于新建商品住宅品质提升若干规定的通知》（文件试行1年）。今年3月份，我局又进一步修改完善了《关于新建商品住宅品质提升若干规定》，进一步细化高品质住宅规划设计、建筑设计、市政环卫园林景观设计、施工质量品质指引，已再次发函征求各部门、各区县、各相关单位以及各房地产开发企业的意见和建议，尽快上升为规范性文件，推动标准落地落实。
根据要求，我单位于4月28日至5月15日在淄博市人民政府网站向社会公开征求意见建议，期间共收到0条反馈建议。
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