文稿解读|《淄博市存量房买卖合同网签备案和交易资金监管办法》解读

《淄博市存量房买卖合同网签备案和交易资金监管办法（试行）》于2021年10月10日起实施以来，基本完善了存量房交易资金交易流程，一定程度上规范存量房交易行为。随着国家对房地产经纪行业提出新要求，存量房市场挂牌量增多，亟需进一步完善交易资金监管办法内容，保障存量房交易资金安全，2023年6月，我局结合本市实际，修订了《淄博市存量房买卖合同网签备案和交易资金监管办法》（以下统一简称办法），现将有关政策解读如下:

一、修订文件的必要性

办法实施后，我市选取了6家试点银行，5家试点房地产中介机构，1家交易保证服务机构，进行存量房交易资金的监管试点工作，结合存量房业务实际，完善了存量房买卖合同网签备案和交易资金监管流程，取得了一定的工作成效。

《 住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）发布后，对规范签订交易合同和加强存量房交易资金监管提出具体要求，根据我市房地产中介行业实际和各方主体的意见和建议，存量房买卖合同网签备案和交易资金监管流程需要进一步优化，经研究，决定对办法进行修订。 

二、文件的主要依据

1.《房地产经纪管理办法》

2.《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》

3.《山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》

4.《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》

5.《住房城乡建设部关于加强房屋网签备案服务效能的意见》

6.《 住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）

三、修订过程

根据《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）《 住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）等相关规定要求，对办法进行修订。

在修订阶段，分别对南京、常州、成都等先进地市存量房网签备案和存量房资金监管内容及具体操作进行学习研究；针对存量房买卖合同网签备案信息作为业务办理审核要件、利率计息内容分别向市自然资源和规划局、市税务局、人民银行淄博中心支行等部门征求专业意见。

2023年6月以书面形式向市发展改革委、市公安局、市自然资源和规划局、市市场监管局、市税务局、人民银行淄博中心支行、市住房公积金管理中心共七部门征求意见，同时征求各区县住建局、金融机构及各中介机构的意见建议，在充分考虑反馈内容的基础上，我们对办法进行了多次集体讨论研究加以修改完善，经     严格把关，形成了最终稿。

四、修订的主要内容和说明

《办法》共分为五章共三十条，按照新文件要求，结合存量房交易实际，具体内容修订调整如下：

（一）第一章《总则》共四条，主要包括制定依据、适用范围、适用内容、监管和具体实施机构、管理原则、管理系统等内容。

1.第一条起草依据增加《 住房和城乡建设部市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）；“相关规定”修改为“法律法规和文件规定”。

2.第三条第一款修改为本办法所称存量房是指取得不动产权证书或房屋、土地权属证书的国有土地上的房屋。

3.第三条第二款“淄博市智慧房产综合服务平台”修改为“淄博市住房和城乡建设局网上业务模块（以下简称网上业务模块）”。

4.第三条第四款修改为本办法所称存量房交易资金监管是指存量房交易双方与经房源所在区域主管部门确认的交易保证服务机构签订《存量房交易资金保证协议》（以下简称交易资金保证协议），买受人将监管资金存入存量房交易资金监管专用账户，交易保证服务机构按交易资金保证协议约定，通过监管银行划转交易资金的行为。

5.第四条第一款增加市住房城乡建设主管部门负责对区县存量房买卖合同网签备案和交易资金的监督管理进行监督指导。

（二）第二章《存量房买卖合同网签备案》共十条，主要包括存量房买卖合同备案的适用范围、办理程序、网签资格的认定、存量房买卖合同信息的共享等内容。

1. 第五条“服务平台”修改为“网上业务模块”。

2. 第八条删除不再符合存量房网签备案条件的，应当在30日内自动注销其合同网签资格。逾期未注销的，区县住房城乡建设主管部门有权予以撤销。

3.第九条第一款删除或者金融机构提供的便民服务网点现场。

4.第九条第二款修改为买卖双方当事人自行成交的，双方当事人可通过金融机构提供的便民服务网点或者已备案的房地产经纪机构经营场所办理合同网签备案。

6.第十条“存量房合同网签”修改为“存量房买卖合同网签”。

7.第十条第二款“服务平台”修改为“网上业务模块”。

8.第十条第三款修改为通过房地产经纪机构成交的，买卖双方当事人可以采用电子签名技术在网上业务模块予以确认；买卖双方当事人自行成交的，双方当事人在金融机构提供的便民服务网点或者已备案的房地产经纪机构经营场所打印出网签合同并签章确认，将合同签章上传至网上业务模块。

（三）第三章《存量房资金监管》共十二条，主要包括存量房资金的原则、监管账户的管理和划转方式存量房资金监管利息归属、《存量房交易资金保证协议》的内容、存量房资金监管流程、存量房资金监管利息归属、存量资金监管解除的规定等内容。

（四）第四章《法律责任》共三条，主要包括存量房资金监管具体违规行为、房地产经纪机构、金融机构及工作人员依法履责和法律责任的追究。

（五）第五章《附则》共一条，主要包括办法的起止期限。

五、主要条款说明

（一）第一条起草依据参考了《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》》、《山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》等相关网签备案的具体意见。

（二）第三条明确存量房买卖合同备案及交易资金监管适用范围、存量房交易资金及存量房交易资金监管的定义。

（三）第四条明确市、区县住房城乡建设主管部门的相关职责，明确存量房交易资金监管工作具体实施机构及平台建设等内容。

（四）第七条明确房地产经纪机构应当如实向区县住房城乡建设主管部门提供本机构及网上签约操作人员信息及信息变更的具体操作。

（五）第八条明确房地产经纪机构网签资格注销及撤销网签资格的相关情形。

（六）第九条明确存量房买卖通过房地产经纪机构成交或买卖双方自行成交的办理合同网签备案的具体方式。

（七）第十一条明确住房城乡建设主管部门应当将存量房买卖合同相关信息推送至政务信息资源共享交换平台。相关部门和单位根据工作需要，从政务信息资源共享交换平台上依法共享信息。

（八）第十五条明确存量房交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。

（九）第十六条明确房地产经纪机构和从业人员不得从事存量房交易资金的代收代付，不得有侵占、挪用交易资金等行为。

（十）第十七条明确监管银行应具备相应条件方可列入存量房交易资金监管合作银行名录，配合开展存量房交易资金监管业务。明确服务机构不得在同一家银行的不同分支机构重复开立相同用途账户。

（十一）第二十条明确存量房交易资金在专用账户存续期间的存款利率计息及利息归属处理方式。

（十二）第二十一条明确可以不进行资金监管的情形及交易双方办理流程。

（十三）第二十二条明确《存量房交易资金保证协议》的内容及制定单位。

（十四）第二十三条明确存量房交易资金监管的办理流程

（十五）第二十四条明确解除存量房交易资金监管的情形。