《关于加快全市房地产业转型升级的意见》解读

　　日前，市政府办公厅印发《关于加快全市房地产业转型升级的意见》（淄政办字〔2016〕66号，以下简称《意见》），这是积极贯彻落实省政府办公厅印发的《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2015〕151号），保持全市经济稳定增长，繁荣发展服务业，推动经济结构战略性调整，保障和改善民生的重要举措，对于促进房地产业平稳健康发展具有非常重要的意义。为了让广大公众全面、准确理解《意见》，现就相关问题进行解读。

　　一、问：这次《意见》出台的背景？

　　答：房地产是重要的生活资料和生产要素，与城镇居民生活质量密切相关。房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，是产业关联性最高、拉动力最强、对地方财政收入贡献最大的服务行业。近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市房地产业保持了快速健康发展，对加快城镇化进程，增强城市容纳量、竞争力和辐射力，改善城镇居民生活环境，吸引更多的农村和外来人口向市区迁移起到了重要作用，为经济社会发展和城市建设事业做出了积极贡献。

　　2015年9月1日，省政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办发〔2015〕151号）。周连华市长作出重要批示，要求住建、规划、房管等部门分析我市情况，研究我市落实意见，提交市政府常务会议研究实施。根据市领导指示精神，市住建局及时组织有关人员，针对加快全市房地产业转型升级开展了多次专题讨论和实地调研，并征求了市财政局、市规划局、市国土局等有关部门的建议，初步拟定了《关于加快全市房地产业转型升级的意见》（初稿），向李灿玉副市长作了专题汇报。随后，市住建局将《意见》送市国土局、市规划局、市财政局、市金融办、市房管局、人行淄博分行等部门会签，并根据会签意见做了进一步修改完善。经市政府法制办合法性审查，市政府常务会议研究通过后正式印发。

　　二、问：《意见》出台主要目的和意义？

　　答： 1998年国家住房制度改革以来，虽然我市房地产业取得长足发展，但与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比，还存在一些问题和不足。突出表现在，一是商品房待售库存偏高，消化周期偏长，明显供过于求；特别是很多项目在区位布局、项目定位、户型设计等方面企业决策失误，与市场需求不吻合，导致销售迟缓，并带来诸多隐患；二是产业集中度偏低。全市350多家有资质开发企业，三级资质以上企业仅占三分之一，大多数都存在综合实力不强、缺乏市场竞争力的问题。尤其是本土企业带头作用不突出，难以直接与外来品牌企业竞争；三是产品结构不合理，同质化现象突出。居住类地产比重偏大，商业、办公类地产供应过剩，工业、物流、养老养生、旅游休闲等跨界地产基本处于空白或起步阶段，难以满足市场需求；四是企业综合素质亟待提高，缺乏善谋划、会管理、善经营的人才，对城市发展规律、人口流动趋势以及房地产行业自身发展规律缺乏清晰地认识和精准的把握。大部分企业仍在用传统模式运作项目，决策上存在明显的随机性和盲目性，开发建造模式仍处于粗放式发展阶段，住宅产业现代化推进缓慢；五是企业资本运营能力差，企业自有资金少，融资渠道单一，融资成本居高不下，目前我市没有一家直接发行上市的房地产企业。以上问题，已严重制约全市房地产业持续健康发展。

　　这次出台《意见》的主要目的，就是考虑通过市场倒逼、政策引导、改革创新等措施，加快推动房地产业转型升级发展。

　　三、问：《意见》包含哪些主要内容？

　　答：《意见》共分四大部分。

　　第一部分，正确认识房地产业转型升级的必要性和紧迫性。重点指出了房地产业对我市国民经济的重要作用，总结分析了行业发展存在的产品结构不合理、商品房库存偏高、产业集中度较低、本土企业实力弱等突出问题，说明了房地产业转型升级发展的必要性和紧迫性。

　　第二部分，总体要求。重点提出房地产业转型升级必须尊重城市发展规律，主动适应经济发展新常态，以市场需求为导向，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的可持续发展理念。除了借鉴省政府办公厅《实施方案》有关表述，还应用了去年12月份中央城市工作会议提出的“精明增长”“紧凑城市”等最新的发展理念，提出要科学划定城市开发边界，推动房地产业发展由外延式扩张向内涵式提升转变。并通过进一步详细阐述集约发展、和谐发展、协调发展、绿色发展、创新发展等五大发展理念，确保更加深刻理解和准确把握可持续发展理念的内涵。

　　第三部分，工作要点。重点指出要顺利实现房地产业转型升级，必须正确发挥好市场调节“无形之手”和行政管理“有形之手”的作用，加快有利于房地产业转型升级的体制机制建设。具体提出了三个加快转变。

　　一是加快转变产品供应和消费模式。对不适应市场需求的项目，通过调整土地用途和规划条件，改变项目性质，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业，引导土地转型利用。提高国有土地上房屋征收货币补偿和棚户区改造货币化安置比重，积极引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房。积极推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立租售并举的住房制度。大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将上述各类设施的配建规模、标准落实到新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和建设条件意见书中予以载明。未按要求完成配套建设、不能同步交付使用、住房性能达不到要求的项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理不动产登记申请。提高物业服务水平，促进和谐社区建设。对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用4年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。规范发展咨询、估价、经纪等房地产中介行业，为居民买卖、租赁、抵押房产提供诚信便捷服务。

　　二是加快转变住房建造模式，推进建筑（住宅）产业现代化。明确提出，要把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展省地节能环保型住宅。从2016年开始，全市新建居住建筑全面执行节能75%的设计标准，城区及县城新建建筑全面执行绿色建筑标准，实现从节能建筑到绿色建筑的跨越。并提出了设计标准化、部品通用化、施工装配化、土建装修一体化、技术应用集成化、智能化等具体实施路径。

　　三是加快转变房地产企业发展模式，增强市场竞争力。提出按照“扶大、扶优、扶强”的原则，扶持优势企业，淘汰弱小企业。以房地产开发20强、物业服务10强、中介服务5强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建和发展大型企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业长期合作，推动房地产开发与建筑施工企业战略协作，以大型骨干房地产开发企业为龙头组建住宅产业联盟。

　　第四部分，保障措施。重点提出要加快有利于转型升级的体制机制建设。加强政策扶持引导，优化行业发展环境。要求各区县立足市场实际需求，科学编制《住房建设规划（2016-2020年）》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，对症施策，精准调控。改进房地产用地供应管理，房地产建设用地出让前，由国土资源、城乡规划、住房城乡建设等部门共同制定拟供地出让方案，并强调了要加强监督房地产开发项目建设条件意见书的贯彻落实。结合我市打造“三最城市”要求，提出要全面梳理制约行业发展的过时政策规定，进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，优化收费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。借鉴我省烟台、临沂等地市做法，提出了“新建房地产开发项目地下车库不再收取配套费，单体建筑地上底层架空层不再计入容积率”，这也是近年来，企业反映比较强烈，多次向有关部门提出的问题。同时，鼓励金融机构与资质良好、诚信经营的开发企业建立战略合作关系，在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。

　　                        2016年5月18日

关于加快全市房地产业转型升级的意见