《淄博市物业专项维修资金管理办法》政策解读

 

2019年1月2日，淄博市人民政府办公室发布关于印发淄博市物业专项维修资金管理办法的通知。为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，建立房屋共用部位、共用设施设备的正常使用和维修保障机制，维护物业所有权人的合法权益，结合本市实际，制定该办法。

 一、制定《办法》的必要性

 物业专项维修资金是房屋的“养老金”和“医疗金”，是老百姓的钱，事关广大人民群众的切身利益。其管理状况如何，事关政府的公信力。多年来，我市一直高度重视物业专项维修资金管理工作，始终坚持 “为民理财、安全第一、使用便捷”的原则，把维修资金管理工作摆在重要议事日程，不断完善制度，加强收缴和监管，方便群众使用，充分发挥资金作用。截止到2017年底，全市累计归集维修资金25.45亿元，累计使用1.7亿元，其中市本级归集9.2亿元，使用6530万元。虽然我市制定出台了一系列维修资金管理的具体规定，保障了维修资金的正常依法管理，但是始终未制定出台一个综合性的管理办法。当前，维修资金还面临一些突出问题需要立法规范、解决。如交存方面，不动产登记部门在办证环节不对维修资金进行把关，维修资金面临漏交问题，维修资金续筹、补建难题一直难以突破解决；在维修资金使用方面，省办法明确的应急使用、计划使用难以落实，急需规范工作流程，满足使用需求等等。因此，我市非常有必要制定出台《淄博市物业专项维修资金管理办法》，为我市进一步加强维修资金的依法管理提供更坚实的政策依据。

二、制定《办法》依据

《物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》。

三、主要内容

（一）立法适用范围

《淄博市物业专项维修资金管理办法》适用于本市行政区域内商品房屋（含经济适用房、限价房等保障性住房）、已售公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

（二）职责分工

1.明确了市、区县物业主管部门监管职责。

2.明确住房城乡建设、民政、财政、审计、质监、公安消防等相关部门负有相关职责。

3.明确街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会按照社区“四位一体”工作机制的要求，负有相关职责。

（三）交存管理

1.住宅和非住宅房屋的业主，应当按照规定交存维修资金。业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金；房屋售出后，购房人应当向建设单位交纳该房屋维修资金。

2.房屋的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为我市房改成本价的2%。

3.物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设商品房屋账户、已售公有住房账户和公共账户。

4.业主可以直接向物业主管部门设立的维修资金专户交纳维修资金，也可以委托建设单位代收。建设单位代收业主首期维修资金的，应当自收到维修资金之日起30日内存入物业主管部门设立的维修资金专户。

5.业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交方案和续交标准由业主大会决定，在社区居委会的指导下由业主委员会组织续交，未成立业主委员会的由社区居委会组织续交，并向相关业主发出续交通知。业主应当自收到续交通知之日起30日内，将续交的维修资金存入物业主管部门设立的维修资金专户。

6.本办法实施前，商品房屋已出售但未交存维修资金的，应当按规定进行补交。

（四）使用管理

1.维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

2.维修资金的使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

3.业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

4.涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

已售公有住房账户有维修资金余额的，优先分摊使用，余额使用完毕后，业主通过续交、补交等方式建立商品房屋账户。物业主管部门应逐步取消已售公有住房账户。

5.申请使用维修资金，一般按以下流程办理：

（1）申请人提出使用方案。

（2）申请人对使用方案进行公示并组织业主表决。

（3）申请人按使用方案组织实施维修、更新、改造工程。

（4）申请人向物业主管部门申请列支维修资金。

（5）备案拨付。物业主管部门自受理之日起3个工作日内完成资料审核，审核同意后出具《关于拨付维修资金的公示》。申请人在物业管理区域显著位置向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于5天，公示期满拨付维修资金。

6.有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（1）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（2）电梯故障需要立即维修的；

（3）消防设施故障需要立即维修的；

（4）建筑外立面装饰和公共构件严重松动、脱落；

（5）玻璃幕墙炸裂；

（6）排水管道爆裂；

（7）地下车库雨水倒灌；

（8）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

采取应急维修程序，事前不用表决，事后进行公示。出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，未成立业主委员会的报告社区居委会，经共同现场查验确认后立即组织维修。

7.因维修和更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修和更新、改造成本。

物业主管部门应当引导规范房屋维修市场，可以定期公布推荐一批信誉好、能力强的维修企业；可以通过招标等方式，建立维修资金使用的第三方专业机构库，选择一批具有相应资质和良好信誉的工程质量鉴定、工程造价咨询等第三方专业机构，为维修资金使用提供相应服务。

8.下列费用不得从维修资金中列支：

（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（2）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（3）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（4）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（5）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

（五）监督管理

 1.物业主管部门应当通过公开招标的方式选定商业银行，作为专户管理银行，把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据，与专户管理银行签订专户管理协议。

2.维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

3.物业主管部门及业主自行管理维修资金的业主委员会，应当每月与专户管理银行核对维修资金账目，并每年向业主、公有住房售房单位公布情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

4.维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

5.房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

6.维修资金的财务管理、账户管理和会计核算，应当严格执行国家和省市有关财务管理规定。维修资金的收取、使用和管理，应当依法接受审计部门的审计监督。

7.市物业主管部门应当加强对区县物业主管部门资金归集、使用、增值等工作的监督管理。区县物业主管部门应当定期组织对辖区物业项目维修资金的使用情况进行核查。